Les six enveloppes à distinguer
| Enveloppe | Ce qu’elle peut comprendre |
|---|---|
| Terrain et acquisition | Prix de la parcelle, frais d’acte, vérifications foncières et éventuels frais liés au financement |
| Études et préparation | Sol, conception, relevés, accès, terrassement et adaptation au terrain |
| Maison | Prestations précisément décrites dans le contrat et la notice |
| Compléments indispensables | Raccordements, travaux réservés, cuisine, finitions et équipements non compris |
| Taxes et assurances | Montants applicables à votre opération, établis à partir des règles et devis correspondants |
| Transition et réserve | Logement provisoire, intérêts pendant les travaux, déménagement et inconnues identifiées |
La présence d’une ligne dans ce tableau n’implique pas qu’elle soit toujours à ajouter. Certaines prestations peuvent déjà être incluses dans le contrat de construction. L’objectif est de les compter une fois, pas deux.
Un exemple de calcul, pas un tarif de marché
Supposons un terrain à 70 000 €, une maison à 210 000 €, 30 000 € de frais et travaux complémentaires, 8 000 € de transition et 12 000 € de réserve. L’enveloppe à prévoir est de 330 000 €. Les montants servent uniquement à illustrer l’addition ; ils ne constituent ni une moyenne, ni une proposition commerciale.
Si vous possédez déjà le terrain et qu’aucun paiement ne reste dû pour son acquisition, le besoin de financement nouveau n’inclut pas à nouveau ses 70 000 €. En revanche, les travaux nécessaires sur la parcelle restent dans le budget. La valeur patrimoniale du terrain et les sommes à décaisser sont deux informations différentes.
Donner un statut à chaque montant
Classez les dépenses en trois catégories : chiffrées par un document, estimées avec une hypothèse explicite, ou encore inconnues. Un montant inconnu n’est jamais égal à zéro. Pour chaque poste, notez le fournisseur, la date, les taxes comprises, ce qui est exclu et l’échéance de paiement.
Passer d’une enveloppe à un projet finançable
Comparez le total avec l’apport réellement mobilisable et le financement étudié par la banque. Gardez séparée l’épargne de sécurité que vous ne souhaitez pas engager. Préparez ensuite un calendrier des décaissements : deux projets de même coût final peuvent demander une trésorerie très différente pendant les travaux.
Lorsque l’enveloppe est dépassée, faites chiffrer des variantes sur la surface, le terrain, la forme ou les prestations. Ne rétablissez pas artificiellement l’équilibre en supprimant du tableau une dépense qui restera nécessaire à l’emménagement.
