Calculer ce qui reste pour la maison
Faites la soustraction avant de choisir un modèle :
enveloppe disponible − terrain à acquérir − frais d’acquisition − études et adaptation − taxes et financement − travaux hors offre − réserve = montant restant pour la maison.
Les seuls postes que les données publiques du site permettent de chiffrer sont le terrain, les frais de notaire et la taxe d’aménagement. Le tableau les déduit de 150 000 € pour un terrain au prix typique du département ; la dernière colonne est la plus grande maison dont le prix moyen régional, majoré de la taxe d’aménagement, tient dans le reste.
| Département | Terrain typique | Frais de notaire | Reste pour la maison et la taxe | Surface maximale |
|---|---|---|---|---|
| Oise | 75 000 € | 5 600 € | 69 000 € | 37 à 38 m² |
| Pas-de-Calais | 64 000 € | 5 200 € | 81 000 € | 44 m² |
| Seine-Maritime | 60 000 € | 4 900 € | 85 000 € | 47 m² |
| Somme | 44 000 € | 3 700 € | 102 000 € | 55 à 56 m² |
Le terrain et les frais de notaire absorbent de 32 % de l’enveloppe dans la Somme à 54 % dans l’Oise. En comparaison, le SDES mesure que le terrain pèse 30 % du coût total moyen (terrain et maison) des projets de 2024, au niveau national. À 150 000 €, un terrain à 75 000 € laisse 69 000 € pour construire, soit, au prix moyen régional, une maison d’environ 38 m² avant taxe d’aménagement : le calcul ne dit pas qu’aucun projet n’est possible, il dit que le programme doit être choisi en fonction du terrain, pas l’inverse.
Une maison aussi petite n’a pas le profil des maisons de 118 m² en moyenne qui servent à calculer le prix moyen au m² : le prix au m² qui lui correspondrait n’est pas publié, et les surfaces ci-dessus sont des repères, pas des offres. Elles ne retirent rien pour la viabilisation et les raccordements, l’étude de sol, l’assurance dommages-ouvrage, les extérieurs ni le financement : ce sont des plafonds. Elles sont aussi exprimées en surface de plancher, qui ne retire pas les cloisons, marches et gaines que la définition de la surface habitable retire (notice SDES, Service-Public F2868) : elles surestiment donc les mètres carrés habitables. Si le terrain est déjà à vous, voir aussi le budget avec un terrain déjà possédé.
Hypothèses. Terrain : prix typique d’un terrain à bâtir du département, médiane des prix au m² multipliée par la surface médiane des ventes (DVF 2021–2025). Notaire : barème 2026 appliqué par le calculateur du site, avec le taux départemental hors primo-accédant, (DGFiP, juin 2026) ; un primo-accédant peut échapper à la hausse, mais le BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20, publié le 17 juin 2026 ne dit pas si l’achat d’un terrain à bâtir y ouvre droit : le notaire doit le confirmer (voir TVA et droits sur un terrain), sans débours. Maison : prix moyen régional au m² des permis de 2024, toutes taxes comprises (SDES). Taxe d’aménagement : valeur forfaitaire de 892 €/m² pour une autorisation délivrée en 2026 (Service-Public, 7 janvier 2026), abattement de 50 % sur les premiers 100 m² d’une résidence principale (Service-Public, vérifiée le 1er janvier 2026), taux départemental voté et taux communal généralement de 1 % à 5 %, davantage dans certains secteurs, ce qui explique les fourchettes. Dossiers de référence : Oise, Pas-de-Calais, Seine-Maritime, Somme. Ces montants incluent la taxe d’aménagement mais pas la taxe d’archéologie préventive (environ 180 € pour 100 m², environ 270 € pour 126 m²).
Examiner les leviers
| Situation | Effet à 150 000 € | Ce qu’il faut recalculer |
|---|---|---|
| Terrain déjà détenu | 82 m² (Hauts-de-France), 83 à 84 m² (Normandie) au prix moyen régional | Valeur mobilisable, frais encore dus, études, travaux et trésorerie |
| Terrain de surface médiane au premier quartile du prix au m² du département | Oise : terrain à 44 000 €, maison de 56 m² ; Somme : terrain à 23 000 €, maison de 68 à 69 m² | Prix du terrain, acquisition et travaux permettant de construire |
| Maison vendue « prête à finir » | Terrain acquis, prix au m² ajusté de l’écart national « clos et couvert » : 100 à 101 m² (Hauts-de-France) contre 78 à 79 m² pour une maison déclarée terminée | Prix des équipements, matériaux et travaux que vous devrez réaliser |
| Aménagements reportés | Aucun chiffre sourcé | Conditions nécessaires dès le départ pour pouvoir les ajouter ensuite |
Dans l’enquête, « clos et couvert » désigne une maison où l’électricité, la plomberie et/ou les cloisons intérieures restent à réaliser (notice SDES). Elles représentent 9 % des maisons des permis de 2024, au prix moyen de 1 558 €/m² contre 2 006 €/m² pour celles déclarées totalement terminées : l’écart entre deux groupes de maisons différentes n’est pas le prix des travaux restants, que le site ne peut pas chiffrer. Un programme plus compact, une implantation différente ou un secteur de recherche élargi peuvent modifier le scénario. Reporter une terrasse n’a pas le même effet que différer un accès praticable, un réseau ou un ouvrage nécessaire à la sécurité. Les travaux conservés à votre charge doivent rester chiffrés en coût et en temps.
Écarter les comparaisons incomplètes
Le coût moyen des maisons des permis délivrés en 2024, terrain exclu, est de 226 400 € dans les Hauts-de-France et 207 300 € en Normandie : 150 000 € ne représentent que 66 % du premier et 72 % du second, avant même d’acheter le terrain. Un prix de kit, de module ou de bâtiment hors d’eau hors d’air ne correspond pas au coût d’emménagement. Demandez ce qui manque : fondations, transport, montage, réseaux, équipements, finitions et conformité du projet au terrain. La formule budget complet permet d’organiser les postes et de tester une seconde hypothèse ; ce que recouvre « clé en main » et les frais oubliés précisent les périmètres.
Demandez une étude de faisabilité sur un programme écrit. Si le solde ne couvre pas une maison utilisable et les dépenses nécessaires, réduisez ou différez des choix, ou comparez une autre solution de logement avant de vous engager. Pour refaire le calcul avec votre terrain, utilisez l’estimateur de budget total et, pour la maison seule, l’estimateur de prix de maison.
