Le périmètre d’une statistique ou d’un prix annoncé est déterminant : dans l’enquête EPTB, le prix de la maison est toutes taxes comprises et inclut les frais éventuels d’architecte, mais exclut la viabilisation, la taxe d’aménagement et les aménagements extérieurs (clôture, piscine, abri de jardin) ; le prix du terrain exclut les frais de notaire et d’agence (notice méthodologique EPTB, SDES). Ces lignes doivent donc être vérifiées séparément pour votre opération, sans les ajouter si elles sont déjà comprises dans une offre.
Ce que les barèmes permettent de chiffrer
Le tableau applique les barèmes du site à un terrain au prix typique du département (DVF 2021–2025) et à une maison en résidence principale. La taxe d’aménagement est donnée pour 100 m² puis pour la surface moyenne de la région ; chaque fourchette va d’un taux communal généralement de 1 % à 5 %, davantage dans certains secteurs.
| Département | Terrain typique | Frais de notaire | Part du prix | Notaire, lot vendu avec TVA sur le prix total | Taxe d’aménagement, 100 m² | Taxe d’aménagement, maison moyenne de la région |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oise | 75 000 € | 5 600 € | 7,5 % | 1 807 € | 1 600 à 3 300 € | 126 m² : 2 400 à 5 100 € |
| Pas-de-Calais | 64 000 € | 5 200 € | 8,1 % | 1 612 € | 1 200 à 3 000 € | 126 m² : 1 900 à 4 600 € |
| Seine-Maritime | 60 000 € | 4 900 € | 8,2 % | 1 541 € | 1 600 à 3 300 € | 118 m² : 2 100 à 4 500 € |
| Somme | 44 000 € | 3 700 € | 8,3 % | 1 207 € | 1 600 à 3 300 € | 126 m² : 2 400 à 5 100 € |
Les frais de notaire comprennent les émoluments, les honoraires, les débours, les droits et taxes (Service-Public, vérifiée le 5 août 2026) ; le tableau n’inclut ni les honoraires ni les débours, faute de barème : le total réel des frais de notaire sera supérieur à celui du tableau du montant de ces débours et honoraires non barémés, que nous ne chiffrons pas faute de source. Il s’appuie sur le taux départemental hors primo-accédant (DGFiP, juin 2026) : une première acquisition destinée à la résidence principale relève de 4,5 % dans la table ; le bulletin officiel des finances publiques (BOI-ENR-DMTOI-10-20, publié le 17 juin 2026) ne dit pas si l’achat d’un terrain à bâtir destiné à y construire sa résidence principale bénéficie de cette exonération ; la déclaration de l’acquéreur dans l’acte suffit pour écarter la hausse, mais le notaire doit confirmer qu’elle s’applique à votre terrain. Quand le lot est vendu avec TVA sur le prix total par un professionnel (lotisseur), les droits de mutation sont de 0,70 %, soit environ 0,715 % avec les frais d’assiette de l’État, sans taxe communale additionnelle (code général des impôts, article 1594 F quinquies, A, en vigueur depuis le 1er juillet 2024 ; article 1647, V, version du 1er juillet 2026 ; BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-40, I-B, § 90 à 110) ; la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments s’y ajoutent. Si la TVA est calculée sur la marge, par exemple lorsque le lotisseur a acquis le terrain auprès d’une personne non assujettie, les droits de droit commun s’appliquent et le calcul du tableau reste valable. Le projet d’acte indique le régime : demandez-le au notaire. Il donne 1 612 € au lieu de 5 200 € pour le terrain typique du Pas-de-Calais (TVA et droits sur un terrain, frais d’acquisition). Pour la taxe d’aménagement, la valeur forfaitaire est de 892 €/m² pour une autorisation délivrée en 2026 (la valeur et les taux applicables sont ceux de la date de délivrance), avec un abattement de 50 % sur les premiers 100 m² d’une résidence principale (Service-Public, 7 janvier 2026, fiche TA, vérifiée le 1er janvier 2026) : un point de taux communal ajoute 446 € pour 100 m². Ces montants excluent la taxe d’archéologie préventive, de 0,40 % de la même base (Service-Public Entreprendre, vérifiée le 1er janvier 2026) : environ 180 € pour 100 m² et de 240 € à 270 € pour la maison moyenne de la région, que les calculateurs du site ajoutent (détail). La taxe d’aménagement est à votre charge sans figurer dans les prix de l’enquête. Votre commune fixe son taux ; les calculateurs de frais de notaire et de taxe d’aménagement permettent de refaire le calcul pour votre cas. Les dossiers locaux (Oise, Pas-de-Calais, Seine-Maritime, Somme) donnent les taux de leur territoire.
Autour du terrain
Vérifiez les études, le bornage éventuel, les terrassements, l’évacuation des terres, l’accès de chantier et les raccordements. Distinguez les branchements publics des réseaux privés. Un terrain dit viabilisé n’implique pas que toutes les liaisons jusqu’à la maison soient réalisées. Hors frais de notaire, aucun de ces postes ne dispose d’un barème ni d’une moyenne que le site puisse publier : demandez-les par écrit à chaque intervenant.
Dans et autour de la maison
Examinez peintures, revêtements, cuisine, luminaires, placards, terrasse, clôture et stationnement. Certains choix peuvent être reportés ; d’autres sont nécessaires à l’usage prévu. Un appareil ou un meuble vendu seul n’inclut pas toujours la pose, les supports et les adaptations des réseaux.
Pendant la transition
Ajoutez les intérêts et assurances du financement, le logement provisoire, le stockage, le déménagement et les déplacements de suivi. Les taxes et contributions doivent être recherchées selon la commune et l’opération : la taxe d’aménagement ci-dessus en fait partie ; elle est exclue du prix de la maison de l’enquête, et il faut vérifier dans votre offre si elle y figure. Ne supposez pas que les autres sont comprises.
La méthode la plus simple consiste à attribuer un responsable et un montant à chaque dépense. Si un poste est déjà compris, indiquez où il figure. S’il reste inconnu, conservez-le dans le tableau avec une action de chiffrage. Effacer une ligne incertaine rend le total plus rassurant, mais pas plus exact.
Construire une liste d’inconnues qui ne disparaît pas du total
Pour chaque dépense, préparez quatre colonnes : poste, inclus dans quel document, montant connu et réponse attendue. Une ligne sans montant reste une inconnue, même si votre estimateur affiche un total. Vérifiez particulièrement les interfaces entre le terrain, la maison et la remise en état du chantier.
Exemple : votre proposition de maison comporte un branchement sur la parcelle, mais le raccordement au réseau n’est pas documenté. Ne concluez ni qu’il est inclus, ni qu’il coûtera une somme forfaitaire. Demandez qui le chiffre, à partir de quelles informations et à quel stade. Procédez de même pour l’accès, l’évacuation des terres et les finitions.
Conservez le total confirmé et la liste des postes ouverts dans le budget complet. La comparaison des devis devient plus fiable lorsque tous les candidats répondent au même périmètre terminé.
Vérifier une dépense jusqu’à son usage final
Une mention « cuisine prévue » ne répond pas à toutes les questions. Pour ce poste, par exemple, vérifiez séparément meubles, électroménager, livraison, pose, raccordements et finitions après intervention. Reportez chaque réponse dans le document qui engage son auteur.
Appliquez la même lecture à trois interfaces faciles à oublier : l’accès jusqu’au garage, la liaison entre coffret et maison, puis les peintures après la pose des équipements. Demandez « que restera-t-il à acheter ou à faire pour utiliser cet ouvrage ? ». Vous obtiendrez une liste de travaux à organiser, plus utile qu’une provision globale sans contenu.
