Deux répartitions possibles de 200 000 €
La première répartition est celle d’un terrain au prix typique du département, c’est-à-dire le prix médian au m² des terrains à bâtir vendus entre 2021 et 2025 multiplié par la surface médiane de ces ventes. Les frais de notaire sont calculés sur ce prix ; ce qui reste paie la maison et la taxe d’aménagement.
| Département | Terrain typique | Frais de notaire | Reste pour la maison et la taxe | Part du terrain et du notaire | Surface maximale |
|---|---|---|---|---|---|
| Oise | 75 000 € | 5 600 € | 119 000 € | 40 % | 65 m² |
| Pas-de-Calais | 64 000 € | 5 200 € | 131 000 € | 35 % | 71 à 72 m² |
| Seine-Maritime | 60 000 € | 4 900 € | 135 000 € | 32 % | 75 à 76 m² |
| Somme | 44 000 € | 3 700 € | 152 000 € | 24 % | 83 à 84 m² |
Le terrain et les frais de notaire pèsent de 24 % (Somme) à 40 % (Oise) de l’enveloppe. Pour comparer, le terrain représente 30 % du coût total moyen des projets de 2024 au niveau national (SDES).
La seconde répartition garde le même budget et change seulement le terrain : un terrain parmi les moins chers du département (premier quartile du prix au m²), au prix typique, ou parmi les plus chers (troisième quartile). La surface de terrain est la médiane des ventes dans les trois cas.
| Département | Terrain peu cher : surface de maison | Terrain typique : surface de maison | Terrain cher : surface de maison |
|---|---|---|---|
| Somme | 23 000 € : 95 à 96 m² | 44 000 € : 83 à 84 m² | 83 000 € : 60 m² |
| Seine-Maritime | 36 000 € : 89 à 90 m² | 60 000 € : 75 à 76 m² | 93 000 € : 55 à 56 m² |
| Oise | 44 000 € : 83 à 84 m² | 75 000 € : 65 m² | 109 000 € : 45 m² |
Dans la Somme, un terrain du troisième quartile laisse 60 m² pour la maison, contre 95 à 96 m² pour un terrain du premier quartile. L’écart vient du terrain, pas de la maison : c’est le premier levier d’une recherche à budget fixé.
Quels choix tester en premier ?
Au prix moyen régional, 10 m² de surface de plancher représentent 17 950 € dans les Hauts-de-France et 17 590 € en Normandie, sans compter la taxe d’aménagement. Présentez un programme compact : les pièces indispensables, des circulations courtes et un volume simple à implanter. Demandez séparément le prix d’un garage ou d’une pièce supplémentaire : le site ne publie aucun prix de garage, et la surface des statistiques SDES l’exclut. Vous pourrez comparer leur effet sur le budget au lieu de découvrir le dépassement dans une offre globale.
Le prix de la maison seule donne un premier repère selon la surface ; le budget complet permet de réintégrer les autres dépenses. Si vous possédez déjà le terrain, conservez les études, adaptations et branchements qui restent à payer. Pour reprendre un territoire, ouvrez son dossier local : Oise, Pas-de-Calais, Seine-Maritime, Somme.
Comment ces calculs sont faits
- Terrain. Médiane des prix au m² des ventes de terrains à bâtir du département multipliée par la surface médiane de ces ventes, arrondie comme dans le simulateur de budget total (DVF 2021–2025). C’est un repère de marché, pas le prix médian d’un lot ni celui d’une parcelle précise.
- Frais de notaire. Barème 2026 du calculateur de frais de notaire : droits de mutation au taux départemental hors primo-accédant (5 % dans la Somme, le Pas-de-Calais et la Seine-Maritime, 4,5 % dans l’Oise, DGFiP, juin 2026), émoluments au barème réglementé (3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % jusqu’à 17 000 €, 1,064 % jusqu’à 60 000 €, 0,799 % au-delà, TVA de 20 %, Service-Public, vérifiée le 5 août 2026) et contribution de sécurité immobilière. Les débours et honoraires non barémés ne sont pas comptés, faute de barème : le total réel sera plus élevé. « Hors primo-accédant » : le taux départemental de 5 % ne s’applique pas à une première acquisition destinée à la résidence principale, qui relève de 4,5 % (colonne « article 1594 D » de la table DGFiP) ; le bulletin officiel des finances publiques (BOI-ENR-DMTOI-10-20, publié le 17 juin 2026) ne dit pas si l’achat d’un terrain à bâtir destiné à y construire sa résidence principale bénéficie de cette exonération ; la déclaration de l’acquéreur dans l’acte suffit pour écarter la hausse, mais le notaire doit confirmer qu’elle s’applique à votre terrain. Quand le lot est vendu avec TVA sur le prix total par un professionnel (lotisseur), les droits de mutation sont de 0,70 %, soit environ 0,715 % avec les frais d’assiette de l’État, sans taxe communale additionnelle (code général des impôts, article 1594 F quinquies, A, en vigueur depuis le 1er juillet 2024 ; article 1647, V, version du 1er juillet 2026 ; BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-40, I-B, § 90 à 110) ; la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments s’y ajoutent. Si la TVA est calculée sur la marge, par exemple lorsque le lotisseur a acquis le terrain auprès d’une personne non assujettie, les droits de droit commun s’appliquent et le calcul du tableau reste valable. Le projet d’acte indique le régime : demandez-le au notaire. Dans la Somme, pour un terrain de 44 000 €, cela donne 1 207 € au lieu de 3 700 € (TVA et droits sur un terrain).
- Maison. Prix moyen régional au m² de surface de plancher des permis délivrés en 2024, toutes taxes comprises, architecte inclus, viabilisation, taxe d’aménagement et extérieurs exclus (SDES). Ce n’est ni un devis ni un prix 2026.
- Taxe d’aménagement. Valeur forfaitaire de 892 €/m² pour une autorisation délivrée en 2026, abattement de 50 % sur les premiers 100 m² d’une résidence principale, taux départemental voté, taux communal généralement de 1 % à 5 %, davantage dans certains secteurs (Service-Public, 7 janvier 2026, fiche TA, vérifiée le 1er janvier 2026). Les fourchettes de surface viennent de ces deux taux communaux extrêmes ; la valeur et les taux applicables sont ceux de la date de délivrance de l’autorisation (Service-Public F23263). Ces montants excluent la taxe d’archéologie préventive, au taux de 0,40 % de la même base (Service-Public Entreprendre, vérifiée le 1er janvier 2026), que les calculateurs du site ajoutent : environ 180 € pour 100 m² (détail). La surface taxable de Service-Public inclut les combles, caves et stationnements (Service-Public, vérifiée le 6 novembre 2026) : assimilée ici à la surface de plancher, elle sous-estime la taxe d’une maison avec garage.
- Non déduits. Viabilisation et raccordements, étude de sol et études, assurances, extérieurs, financement, logement transitoire et réserve n’ont pas de barème ni de moyenne publiée dans les données du site : chaque surface est un plafond. Les surfaces sont des surfaces de plancher : la notice de l’enquête définit la surface habitable en retirant les cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures (notice SDES), que la surface de plancher ne retire pas (Service-Public F2868) ; les plafonds surestiment donc les mètres carrés habitables.
- Terrain. La surface de terrain de chaque ligne est la médiane des ventes ; un terrain « au premier » ou « au troisième quartile » est un terrain de cette surface au premier ou au troisième quartile du prix au m², pas un quartile de prix de lots.
Préserver l’emménagement
Avant de retenir l’offre, identifiez les sols, peintures, cuisine, sanitaires et accès nécessaires pour habiter ; la page sur ce que « clé en main » recouvre détaille ces périmètres. Un prix moins élevé peut laisser davantage de travaux à votre charge. Les réaliser vous-même réduit parfois la dépense payée, mais demande matériaux, temps, équipement et trésorerie.
Si les propositions dépassent la somme disponible pour la maison, reprenez le terrain, la surface ou les annexes. Préparez ces priorités dans votre dossier de projet pour comparer des réponses sur une base commune.
