Définir l’opération financée
Rassemblez le terrain, le contrat de construction, les travaux hors contrat, les études et les frais de l’opération dans un seul plan. Service-Public indique qu’un prêt immobilier peut financer un terrain, une construction ou des travaux, avec ou sans achat du terrain (fiche vérifiée le 5 avril 2024). Une dépense absente de ce périmètre devra être payée autrement : votre apport, un autre prêt ou une épargne.
L’offre de prêt, que la banque doit vous remettre gratuitement par écrit, indique notamment les parties, les caractéristiques du prêt et les dates de mise à disposition des fonds, le tableau d’amortissement pour un taux fixe, le coût total du crédit et les garanties exigées (articles L313-24 et L313-25, en vigueur depuis le 1er avril 2018 et le 24 mai 2019). Les délais de réflexion et de validité de l’offre sont détaillés dans la page comparer des offres de prêt construction.
Les quatre phases d’un prêt pour construire
| Phase | Ce qui se passe | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| 1. Offre et acceptation | La banque remet l’offre ; vous ne pouvez l’accepter qu’après dix jours | Le périmètre financé, la durée, la date des déblocages |
| 2. Terrain | Les fonds du terrain sont en général versés à la signature de l’acte chez le notaire | Si le terrain est financé par ce prêt ou par un autre (un prêt ou plusieurs ?) |
| 3. Chantier | La banque verse les étapes au constructeur ; vous payez les intérêts sur les sommes déjà versées | Qui verse, sur quelle pièce, avec quel accord écrit |
| 4. Amortissement | Le capital commence à être remboursé à la date prévue dans l’offre | La mensualité complète, assurance comprise, et la date de la première échéance qui amortit |
La phase 3 est propre à la construction. L’ANIL note que le déblocage progressif génère des intérêts intercalaires et conseille, quand plusieurs prêts financent le projet, de débloquer en priorité ceux dont le taux est le plus bas. Le calcul de ces intérêts est détaillé dans la page comprendre les intérêts intercalaires.
Lire les appels de fonds et les échéances
Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI), le code de la construction et de l’habitation encadre ce que fait la banque :
- elle ne peut pas émettre d’offre sans avoir vérifié que le contrat comporte les mentions de l’article L231-2, et ne peut pas débloquer les fonds sans avoir reçu l’attestation de garantie de livraison (article L231-10, en vigueur depuis le 1er décembre 1991) ;
- tout mandat donné au constructeur ou à l’un de ses préposés pour encaisser tout ou partie du prêt est réputé non écrit, et la banque ne peut payer directement les étapes du chantier qu’avec votre accord écrit à chaque échéance, en informant le garant ; sans cet accord, elle répond des préjudices causés par ces paiements (article L231-7, en vigueur depuis le 1er décembre 1991) ;
- le constructeur ne peut pas obtenir à chaque étape plus que les pourcentages du prix fixés par l’article R231-7 (de 15 % à l’ouverture du chantier à 95 % à l’achèvement des équipements, en vigueur depuis le 1er janvier 2020), détaillés dans la page appels de fonds du contrat.
Ces règles visent le CCMI avec plan. Pour une construction confiée à des entreprises par marchés séparés ou à un maître d’œuvre, elles ne s’appliquent pas : le calendrier de paiement est celui de vos contrats, et la banque fixe ses propres justificatifs. Demandez dans tous les cas, pour chaque étape, quelle pièce déclenche le versement, à qui la banque verse les fonds et quel solde reste disponible ensuite. Si le calendrier du constructeur change, vérifiez si l’offre permet de décaler les déblocages et pendant combien de temps ses conditions restent valables. Le détail du déroulement est dans la page comment se déroule le déblocage des fonds.
Séparer intérêts de chantier et amortissement
Pendant le déblocage progressif, la charge évolue à mesure que les sommes sont utilisées : elle est faible au début, maximale juste avant la fin des travaux, puis remplacée par la mensualité complète. Sur un exemple de calcul — un prêt de 200 000 € qui finance seul un contrat à ce prix, à 3,30 % (relevé de la Banque de France de juillet 2026), avec le calendrier type de douze mois du calculateur d’intérêts pendant le chantier — les intérêts du chantier s’élèvent à environ 3 740 € au total, avec 523 € par mois avant la réception ; la mensualité sur 25 ans est ensuite de 980 €, hors assurance. Le calendrier réel est celui de votre contrat : ces chiffres ne sont pas une offre.
Le Haut Conseil de stabilité financière tolère, pour un contrat de construction de maison individuelle (avec ou sans fourniture de plan), une vente en l’état futur d’achèvement ou un contrat de promotion, un différé d’amortissement d’une durée analogue à celle qui sépare l’octroi du prêt de la prise de possession, dans la limite de 27 ans de durée totale et de 25 ans d’amortissement (décision du 29 septembre 2021, article 1er). Ce n’est pas un droit : le différé figure dans l’offre ou n’y figure pas. Demandez par écrit sa durée, ce qu’il couvre (intérêts seulement, assurance comprise) et la première échéance qui amortit. Le taux d’effort retient les charges annuelles les plus élevées de la période d’amortissement : comparez la mensualité complète à vos revenus, pas seulement la charge de chantier.
Gardez une marge pour un retard : chaque mois supplémentaire ajoute des intérêts sur toutes les sommes déjà versées et peut cumuler loyer et charges du prêt. La page quel effet d’un retard de chantier sur le financement explique comment le tester.
