Comprendre le calcul
Pour chaque période, l’intérêt est de l’ordre de capital déjà versé × taux annuel × durée en fraction d’année. Dans l’exemple, on prend le taux annuel divisé par douze pour chaque mois entier ; l’offre peut utiliser une autre convention de jours, que vous retrouvez dans son tableau de calcul. La loi exige que l’offre indique les caractéristiques du prêt, les dates de mise à disposition des fonds et, pour un taux fixe, le tableau d’amortissement (code de la consommation, article L313-25, en vigueur depuis le 24 mai 2019) : c’est là que vous vérifiez la date de chaque versement et le moment où les remboursements commencent.
Le tableau applique cette méthode à un contrat de 200 000 € dont les appels respectent les plafonds de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation. Les mois sont ceux du calendrier type du site (douze mois de chantier, chaque stade placé à une part fixe de la durée), pas ceux de la loi, et aucun apport n’est utilisé : le prêt paie tout.
| Stade | Mois | Appel | Capital déjà versé | Intérêts par mois sur ce capital |
|---|---|---|---|---|
| Ouverture du chantier | 0 | 30 000 € | 30 000 € | 83 € |
| Fondations achevées | 1 | 20 000 € | 50 000 € | 138 € |
| Murs achevés | 3 | 30 000 € | 80 000 € | 220 € |
| Hors d’eau | 5 | 40 000 € | 120 000 € | 330 € |
| Cloisons et hors d’air | 7 | 30 000 € | 150 000 € | 413 € |
| Équipements achevés | 10 | 40 000 € | 190 000 € | 523 € |
| Réception | 12 | 10 000 € | 200 000 € | fin du chantier : l’amortissement commence |
Lecture : de l’ouverture à la réception, le total des intérêts du chantier est d’environ 3 740 €. Après la réception, la mensualité complète prend le relais : sur 25 ans à 3,30 %, 980 € pour 200 000 €, hors assurance. Le calculateur d’intérêts pendant le chantier permet de refaire ce calcul avec vos montants et vos dates.
Ces intérêts ne remboursent pas le capital. Selon l’offre, vous payez aussi l’assurance, vous amortissez une partie du prêt ou vous différez certaines échéances. Demandez à la banque une simulation qui distingue ces lignes, et vérifiez si l’offre compte ces intérêts dans le coût total qu’elle annonce.
Tester un retard
Deux façons de lire un retard, avec les mêmes hypothèses. Si tout le chantier s’allonge de douze à quinze mois, avec le même rythme relatif des stades, le total passe à environ 4 455 € (calendrier à stades arrondis au mois, recalculé sur quinze mois). Si le chantier s’arrête après l’appel des équipements, les 190 000 € déjà versés portent encore 523 € d’intérêts chaque mois : trois mois de plus coûtent environ 1 568 € (190 000 € × 3,30 % ÷ 12 × 3), sans compter le loyer ou le logement actuel qu’il faut garder. Le prêt à taux zéro, lui, n’en génère aucun : aucun intérêt intercalaire ne peut être perçu sur ce prêt (code de la construction et de l’habitation, article L31-10-2).
Ne présumez pas que le différé se prolonge automatiquement : demandez par écrit son terme et ses conditions. Le guide de l’effet d’un retard sur le financement détaille ce test.
Ne pas confondre avec le remboursement du capital
Si vous payez uniquement les intérêts pendant une période, le capital emprunté ne diminue pas du montant de ces paiements. Vérifiez la première échéance qui amortit le capital et la mensualité totale à cette date. L’échéancier de la banque prévaut sur une estimation manuelle.
Reconstituer le calendrier des fonds, pas seulement le montant du prêt
Notez chaque date de déblocage, le montant cumulé déjà utilisé, l’assurance, le loyer et les autres charges. Si le chantier avance plus lentement que prévu, mettez à jour les dates plutôt que de conserver le coût calculé sur une durée initiale trop courte.
Le calculateur d’intérêts pendant le chantier permet de tester vos propres montants et dates. Pour voir le solde mensuel disponible, utilisez aussi l’outil de trésorerie.
