Préparer les pièces attendues
Avant le premier versement, quatre points sont à réunir :
- Vous recevez l’offre de prêt. Le prêteur doit en maintenir les conditions au moins trente jours à compter de sa réception, et vous ne pouvez l’accepter qu’après dix jours ; jusqu’à votre acceptation, aucun versement ne peut être fait entre la banque et vous au titre du prêt (code de la consommation, articles L313-34 et L313-35, en vigueur depuis le 1er juillet 2016).
- Les conditions du contrat de construction se réalisent (terrain, permis, prêts, assurance dommages-ouvrage, garantie de livraison), dans le délai maximal que le contrat fixe (code de la construction et de l’habitation, article L231-4).
- La banque reçoit l’attestation de garantie de livraison : sans elle, elle ne peut pas débloquer les fonds (article L231-10, en vigueur depuis le 1er décembre 1991).
- Vous donnez votre accord écrit pour chaque échéance (article L231-7, en vigueur depuis le 1er décembre 1991). Tout mandat donné au constructeur ou à l’un de ses préposés pour encaisser tout ou partie du prêt est réputé non écrit : l’argent ne lui est pas confié, la banque le verse.
Aucune liste de pièces n’est fixée par la loi pour les appels de fonds : la banque indique les siennes. Demandez avant le premier appel la liste des documents requis, la personne à qui les transmettre, le délai de traitement et le compte qui recevra les fonds. Le terrain, lui, est en général financé le jour de la signature de l’acte chez le notaire (fiche Service-Public F16123, vérifiée le 5 avril 2024 ; c’est l’offre qui fait foi).
Les plafonds par étape. L’article R231-7 (en vigueur depuis le 1er janvier 2020) fixe, pour chaque stade, le pourcentage maximal du prix que le constructeur peut exiger ; d’après Service-Public et l’ANIL, ces pourcentages sont des plafonds cumulés, le contrat peut prévoir moins, jamais davantage. Le tableau les applique à un exemple de prix de 200 000 € ; le détail de la règle est dans la page appels de fonds du contrat.
| Stade atteint | Plafond cumulé | Montant cumulé maximal | Part appelable à ce stade |
|---|---|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % | 30 000 € | 30 000 € |
| Fondations achevées | 25 % | 50 000 € | 20 000 € |
| Murs achevés | 40 % | 80 000 € | 30 000 € |
| Hors d’eau | 60 % | 120 000 € | 40 000 € |
| Cloisons et hors d’air | 75 % | 150 000 € | 30 000 € |
| Équipements, plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs achevés | 95 % | 190 000 € | 40 000 € |
| Solde (après la réception, voir ci-dessous) | 100 % | 200 000 € | 10 000 € |
Le dépôt de garantie, s’il est prévu, est plafonné à 3 % du prix, soit 6 000 € sur cet exemple : il s’impute sur les premiers paiements et peut être compris dans les 15 % d’ouverture. Sans dépôt de garantie, le contrat peut prévoir deux versements de 5 % au plus avant l’ouverture du chantier (à la signature, puis à la délivrance du permis de construire), contre une garantie de remboursement annexée au contrat (fiche Service-Public F34554). Le solde de 5 % est payable, si un professionnel vous assiste à la réception, après la levée des réserves (aussitôt après la réception s’il n’y en a pas) ; sans professionnel, dans les huit jours suivant la remise des clés, ou après la levée des réserves si elles ont été notées. En cas de réserves, 5 % du prix au plus peuvent être consignés jusqu’à leur levée : la page contrat détaille ces règles.
Contrôler avant de transmettre
Rapprochez l’étape facturée du contrat et de l’état visible du chantier. Une facture n’autorise pas à elle seule un paiement si le stade n’est pas atteint. Deux règles jouent en votre faveur : sans votre accord écrit à l’échéance, la banque répond des préjudices causés par ses paiements ; et, si le constructeur est défaillant (cas du II de l’article L231-6), elle est responsable d’un versement qui excède la part maximale du prix exigible à ce stade quand il résulte d’une clause irrégulière du contrat, même avec votre accord (article L231-10). En cas d’écart, demandez au constructeur d’expliquer la somme et faites examiner l’appel avant de signer l’accord.
Ces règles visent le CCMI avec fourniture de plan. Pour des entreprises par marchés séparés ou un maître d’œuvre, ni les plafonds ci-dessus ni l’accord écrit prévu par l’article L231-7 ne s’imposent : suivez l’échéancier de vos contrats et celui que la banque indique dans l’offre.
Suivre les montants cumulés
Tenez une ligne par demande : date, stade, montant demandé, pièce envoyée, date prévue de paiement et montant réellement débloqué. Soustrayez les versements déjà réalisés du montant autorisé et gardez à part l’apport, les prêts complémentaires et les dépenses non financées. Cette vue montre si l’enveloppe restante couvre encore les étapes suivantes.
Les intérêts de chaque versement se calculent sur les sommes déjà libérées : voir comprendre les intérêts intercalaires.
