Étudier les dépendances entre prêts
| Montage | Ce qu’il facilite | Risque à examiner |
|---|---|---|
| Un prêt pour l’opération complète | Un montant, un calendrier et une garantie étudiés ensemble | Le coût de la maison et les documents doivent être suffisamment établis dès la demande |
| Un prêt terrain puis un prêt construction | Acheter la parcelle avant la finalisation du projet | Le premier crédit réduit la capacité disponible pour le second et ajoute des échéances avant les travaux |
| Plusieurs prêts complémentaires (prêt principal, PTZ…) | Mobiliser plusieurs sources de financement | Les dates, garanties et conditions d’obtention peuvent ne pas coïncider |
La condition de l’acte de vente. Lorsque la promesse ou l’acte de vente indique que le prix est payé au moyen d’un ou plusieurs prêts, l’acte est conclu sous la condition suspensive de leur obtention, pour une durée d’au moins un mois à compter de la signature, ou de l’enregistrement quand il est obligatoire ; si elle ne se réalise pas, les sommes versées d’avance sont remboursées sans retenue (code de la consommation, article L313-40 et L313-41, en vigueur depuis le 1er juillet 2016). Ces articles visent les actes qui constatent une opération du 1° de l’article L313-1, lequel couvre notamment l’achat d’un terrain à bâtir et les dépenses de construction. Service-Public précise le contenu de la clause : montant maximal, durée, taux maximal, délais, nombre de banques à solliciter, preuves. Elle n’est remplie que par une offre ferme et sans réserve conforme aux caractéristiques prévues (fiche vérifiée le 24 août 2026). Si vous déclarez dans l’acte que vous payez sans prêt, vous perdez cette protection : l’acquéreur doit alors l’écrire de sa main, et, à défaut de cette mention, l’acte est réputé conclu sous la condition de l’article L313-41 si vous demandez finalement un prêt (article L313-42, en vigueur depuis le 1er juillet 2016).
La condition du contrat de construction. Le CCMI avec plan peut être signé sous condition d’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction, dans le délai maximal que le contrat fixe (code de la construction et de l’habitation, article L231-4, en vigueur depuis le 1er décembre 1991). Le CCMI a donc sa propre condition. Pour un contrat de construction sans fourniture de plan ou des marchés séparés, la condition dépend des clauses de vos contrats : faites-la vérifier par le notaire.
L’interdépendance des prêts. Quand vous recourez à plusieurs prêts pour la même opération, si vous avez informé chaque prêteur de l’existence des autres prêts, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres, pour les seuls prêts supérieurs à 10 % du crédit total (code de la consommation, article L313-37, en vigueur depuis le 1er juillet 2016). Le texte ne dit pas si un prêt de terrain et un prêt de construction accordés à des dates ou par des banques différentes forment une « même opération » : demandez-le à la banque et au notaire avant de signer l’acte du terrain, et faites décrire tous les concours dans les actes (voir le chapitre du code de la consommation sur le crédit immobilier).
Comparer le coût total
La charge. Le taux d’effort que les banques doivent respecter additionne toutes vos dettes ; il retient les charges annuelles les plus élevées de la période d’amortissement (décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021, article 4). Avec deux prêts, les échéances se cumulent plus tôt. Exemple fictif sur des hypothèses écrites : un terrain à 44 000 € (prix typique d’un terrain en Somme, médiane DVF 2021-2025) financé par un prêt de 44 000 € sur 25 ans à 3,30 % coûte 216 € par mois dès l’acte ; pendant un chantier de douze mois financé par un second prêt de 200 000 € au même taux, les intérêts du chantier montent jusqu’à 523 € par mois avant la réception, soit 739 € de charges de crédit, avant le loyer ; une fois le second prêt amorti sur 25 ans, 980 € s’ajoutent aux 216 €, soit 1 196 € par mois, hors assurance. Un prêt unique pour ce montage porterait sur le même capital total, mais c’est son offre qui fixerait la date des remboursements : comparez les échéanciers complets, pas la seule mensualité finale.
Les garanties. L’ANIL indique que l’hypothèque du prêteur de deniers est propre à l’acquisition d’un immeuble (le terrain, par exemple) ; le financement des travaux de construction relève de l’hypothèque conventionnelle ou de la caution. Deux prêts peuvent donc entraîner deux séries de frais de garantie (garanties du prêt). Aucun barème public ne permet de les chiffrer ici : demandez le détail en euros.
Le différé. La tolérance d’un différé jusqu’à 27 ans de durée totale vise le contrat de construction de maison individuelle (avec ou sans fourniture de plan), la vente en l’état futur d’achèvement et le contrat de promotion. Demandez par écrit si le différé s’applique au seul prêt de construction ou à toute l’opération.
Le prêt à taux zéro. Il ne peut pas dépasser les autres prêts de deux ans ou plus qui concourent au financement de la même opération (article L31-10-8). Un prêt de terrain qui fait partie de la même opération et dure au moins deux ans entre normalement dans ces autres prêts : faites-le confirmer par la banque.
Préserver le programme complet
Demandez à la banque un échéancier consolidé et le montant maximal de la charge pendant chaque phase. Avant l’acte du terrain, obtenez par écrit ce que la banque du second prêt est prête à financer, à quelles conditions et pour combien de temps l’accord est valable. Service-Public rappelle qu’un prêt immobilier peut financer la construction avec ou sans l’achat du terrain, et que chaque banque établit sa propre offre. Si la seconde banque refuse après l’achat, voir la page que faire en cas de refus de prêt.
