Lire des plafonds cumulés
Le tableau ajoute, pour chaque étape, la part maximale appelable à ce stade (différence avec le plafond précédent, calcul de la page).
| Stade atteint | Plafond cumulé | Part maximale appelable à ce stade |
|---|---|---|
| Ouverture du chantier | 15 % | 15 points |
| Achèvement des fondations | 25 % | 10 points |
| Achèvement des murs | 40 % | 15 points |
| Mise hors d’eau | 60 % | 20 points |
| Cloisons achevées et mise hors d’air | 75 % | 15 points |
| Équipement, plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs achevés | 95 % | 20 points |
| Réception et levée des réserves | 100 % | 5 points (solde) |
Exemple fictif : si 25 % ont été appelés après les fondations, l’étape suivante plafonnée à 40 % n’autorise pas un nouvel appel de 40 % ; elle ouvre au plus 15 points supplémentaires, si les murs sont réellement achevés. Ces plafonds sont des maximums : le contrat peut prévoir moins, jamais davantage.
Ce tableau ne vaut ni pour une VEFA ni pour des marchés séparés. Pour un chantier où le constructeur fabrique, pose et assemble des éléments préfabriqués, l’article R231-7-1 prévoit une autre grille : 20 % à l’ouverture (dépôt de garantie compris le cas échéant), 25 % aux fondations, 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués (après information du maître d’ouvrage sur leur fabrication), 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’eau et hors d’air, 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et des enduits extérieurs, avec le même solde (II de R231-7). Cette grille s’applique aux contrats conclus à partir du 1er mai 2020.
Avant l’ouverture du chantier
Aucun versement, dépôt ou souscription d’effet de commerce ne peut être exigé ou accepté avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance devient exigible (article L231-4, II). Ensuite, deux régimes exclusifs l’un de l’autre :
| Dépôt de garantie | Paiements avec garantie de remboursement | |
|---|---|---|
| Montant | 3 % au plus du prix de la construction | 5 % au plus du prix à la signature, puis 5 % au plus à la délivrance du permis de construire, soit 10 % au plus avant l’ouverture (article R231-8) |
| Où va l’argent | Compte spécial ouvert à votre nom, indisponible tant que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées ; s’impute ensuite sur les premiers paiements | Au constructeur |
| Si le contrat tombe | Restitué immédiatement, sans retenue ni pénalité, si les conditions ne sont pas réalisées dans le délai, ou en cas de rétractation | La garantie de remboursement joue si les conditions suspensives ne se réalisent pas dans le délai, si le chantier n’ouvre pas à la date convenue, ou si vous vous rétractez ; elle prend fin à l’ouverture du chantier |
Le dépôt est régi par l’article L231-4, III. La garantie de remboursement est une caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une entreprise d’assurance agréés ; son attestation est annexée au contrat, et elle se distingue de la garantie de livraison, qui court à partir de l’ouverture du chantier. Demandez l’attestation de remboursement avant tout versement. Dépôt et paiements avec garantie de remboursement ne concernent que le contrat avec plan ; le contrat sans plan n’en comporte pas par la loi (voyez le CCMI sans plan). Le plafond de 15 % à l’ouverture inclut le dépôt de garantie (R231-7) ; le texte ne dit pas expressément si les paiements de R231-8 comptent dans ces 15 % : la lecture prudente est de les y compter. Demandez que le contrat l’écrive.
Exemple fictif sur un prix convenu de 200 000 € : un dépôt de garantie est au plus de 6 000 € (3 %) ; des paiements avec garantie de remboursement sont au plus de 10 000 € à la signature et 10 000 € au permis, soit 20 000 € (10 %) ; le plafond de 15 % à l’ouverture représente 30 000 € cumulés, qui comprennent, selon la lecture prudente, ces 20 000 € : au plus 10 000 € de plus à l’ouverture, et non 20 000 € puis 30 000 €. Les deux régimes ne se cumulent pas.
Contrôler l’étape
Rapprochez l’appel, le contrat, les paiements précédents et l’état du chantier. L’ANIL rappelle que le contrat ne peut pas vous interdire de visiter le chantier avant chaque échéance et avant la réception (c’est aussi une clause réputée non écrite, L231-3), et que le prêteur doit avoir votre accord à chaque stade : vous contrôlez l’avancement avant de donner cet accord. Le prêteur peut payer directement le constructeur à chaque étape, mais seulement avec votre accord écrit pour chaque versement, le garant en étant informé ; sans accord écrit, il répond du préjudice causé par ses paiements (article L231-7, III). Il ne peut ni émettre une offre sans avoir vérifié les mentions du contrat ni débloquer les fonds avant d’avoir reçu l’attestation de garantie de livraison (article L231-10). Un mandat donné au constructeur pour toucher tout ou partie de votre prêt est réputé non écrit (L231-7, II).
Si les travaux visibles ne correspondent pas au jalon invoqué, demandez par écrit une visite et une explication avant de payer. Si un retard ou un arrêt de chantier est constaté, mettez en demeure le constructeur et informez le garant : voyez la garantie de livraison.
Le solde de 5 %, la réception et la consignation
Le solde est payable ainsi (article R231-7, II) :
| Situation à la réception | Solde de 5 % |
|---|---|
| Vous êtes assisté par un professionnel (architecte, maître d’œuvre habilité, contrôleur technique ou autre professionnel assuré pour cette mission, article L231-8) | À la levée des réserves ; si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception |
| Vous n’êtes pas assisté | Dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception si aucune réserve n’a été formulée ; sinon à la levée des réserves |
Si des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée auprès d’un consignataire choisi par vous et le constructeur, ou, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire ; Service-Public cite la Caisse des dépôts et consignations ou un notaire. Sans professionnel, vous disposez de huit jours à compter de la remise des clés pour dénoncer les vices apparents par lettre recommandée avec accusé de réception (article L231-8). Pour le contrat avec plan, le texte date donc le solde par rapport à la réception et à la levée des réserves ; la fiche Service-Public (vérifiée le 10 juillet 2026) emploie deux formulations, « à la fin de la garantie de livraison » dans un passage et « au moment de la réception » dans un autre, et c’est le texte du II de R231-7 qu’il faut suivre. Le détail de la remise des clés et de la consignation figure dans le paiement final.
Sans fourniture de plan, l’article R232-5 prévoit l’échelonnement des paiements au fur et à mesure de l’exécution des travaux et un solde de 5 % payable à l’expiration de la garantie de livraison, dans des conditions analogues à celles du II de R231-7. Les articles R232-1 à R232-7 ne reprennent pas la grille de plafonds de R231-7 ; faites écrire l’échéancier et sa base légale.
Retards de paiement et conservation des preuves
Le contrat peut mettre à votre charge une pénalité de retard de paiement, limitée à 1 % par mois des sommes non réglées si la pénalité de retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour (article R231-14). Gardez une copie de chaque appel, du constat d’avancement, de votre réponse et du justificatif de paiement ; si votre banque demande une pièce, transmettez-la selon le circuit convenu et rapprochez-la de votre plan de trésorerie.
