Les délais et protections de l’offre
| Étape | Règle | Texte (code de la consommation) |
|---|---|---|
| Information | La fiche d’information standardisée européenne, personnalisée, est remise au plus tard avec l’offre, gratuitement | Article L313-7, en vigueur depuis le 1er avril 2018 |
| Offre | Offre écrite gratuite, adressée à l’emprunteur et aux cautions personnes physiques déclarées ; elle indique notamment les caractéristiques du prêt et les dates de mise à disposition des fonds, le tableau d’amortissement (taux fixe), le coût total, les garanties et l’assurance exigées | Articles L313-24 et L313-25, en vigueur depuis le 1er avril 2018 et le 24 mai 2019 |
| Validité et réflexion | Le prêteur maintient les conditions au moins 30 jours à compter de la réception ; vous ne pouvez accepter qu’après 10 jours | Article L313-34, en vigueur depuis le 1er juillet 2016 |
| Aucun versement | Jusqu’à votre acceptation, aucun versement ne peut être fait par la banque, à vous ou pour votre compte, ni par vous à la banque, au titre de ce prêt ; vous ne pouvez ni déposer de fonds, ni signer d’effet de commerce ou de chèque au titre de ce prêt | Article L313-35 |
| Contrat principal | L’acceptation est conditionnée à la conclusion du contrat principal dans les quatre mois à compter de l’acceptation, ou un délai plus long convenu ; à défaut, le prêteur ne garde que des frais d’étude plafonnés à 0,75 % du prêt et à 150 € | Articles L313-36 et L313-38, article R313-22 |
| Changement de conditions | Toute modification du montant ou du taux d’un prêt à taux fixe exige une nouvelle offre écrite | Article L313-27 |
En pratique, l’ANIL situe l’acceptation à partir du 11e jour suivant la réception, la banque devant maintenir l’offre au moins 30 jours. Le changement d’assurance en cours d’offre ne rouvre pas ces délais (article L313-28). Les délais datent du 1er juillet 2016, le contenu de l’offre du 24 mai 2019 et la substitution d’assurance du 1er juin 2022.
Taux, taux d’usure et coût du crédit
Un taux se lit comme un relevé daté, jamais comme une offre. La Banque de France publie le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat hors renégociations, hors frais et assurance : 3,32 % pour les particuliers en septembre 2026, donnée provisoire (publication du 5 novembre 2026). C’est une moyenne de toutes durées et de tous profils.
Le taux d’usure est un plafond de taux effectif global, frais obligatoires et assurance exigée compris. Il est égal au taux effectif moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers. Pour les prêts immobiliers aux particuliers, l’avis du 25 septembre 2026, publié au Journal officiel du 26 septembre et applicable à compter du 1er octobre 2026, fixe :
| Prêt immobilier | Taux effectif moyen | Seuil de l’usure |
|---|---|---|
| Taux fixe, moins de 10 ans | 3,07 % | 4,09 % |
| Taux fixe, de 10 ans à moins de 20 ans | 3,51 % | 4,68 % |
| Taux fixe, 20 ans et plus | 4,05 % | 5,40 % |
| Taux variable | 4,14 % | 5,52 % |
| Prêt relais | 4,87 % | 6,49 % |
Les seuils changent chaque trimestre : ceux-ci s’appliquent du 1er octobre au 31 décembre 2026, pour les prêts immobiliers. Un prêt dont le coût total dépasse le seuil de sa catégorie est usuraire, même si son taux nominal reste sous ce seuil.
Les points à mettre côte à côte
| Poste | Comparaison à effectuer | Pourquoi cela change la décision |
|---|---|---|
| Coût du crédit | Taux annuel effectif global (TAEG), intérêts, frais de dossier et frais d’intermédiaire | Le TAEG sert à comparer des offres de même montant et de même durée ; il inclut les frais obligatoires pour obtenir le crédit |
| Assurance et garantie | Coût total de l’assurance en euros, quotité, durée, frais de caution ou d’hypothèque | Deux taux nominaux proches peuvent aboutir à des coûts différents (assurance emprunteur, garanties) |
| Fonctionnement | Différé, modulation, conditions de déblocage | Les clauses déterminent la charge réelle et les options disponibles |
| Sortie | Remboursement anticipé | Il est toujours possible, en tout ou en partie ; le contrat peut interdire un remboursement partiel de 10 % ou moins du capital initial, sauf le solde (article L313-47) ; l’indemnité éventuelle ne peut pas dépasser six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû (article R313-25) ; aucune n’est due si la vente suit une mutation professionnelle, le décès ou la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint (article L313-48) |
| Trésorerie | Échéances pendant le chantier, loyer maintenu et dépenses hors contrat | Le budget doit tenir au moment où les charges se chevauchent |
Service-Public invite à comparer le TAEG et non le seul taux d’intérêt, et à ajouter les frais de garantie, d’assurance et de dossier (fiche vérifiée le 5 avril 2024).
Isoler la phase chantier
Demandez à chaque établissement d’utiliser le même calendrier documenté d’appels de fonds. Mettez en regard, mois par mois, intérêts sur les sommes débloquées, capital éventuellement remboursé, assurance et loyer. L’ANIL rappelle que les déblocages progressifs génèrent des intérêts intercalaires : voir le calcul détaillé. Le taux d’effort du Haut Conseil de stabilité financière se calcule sur les charges annuelles les plus élevées de la période d’amortissement (décision du 29 septembre 2021, article 4 ; voir aussi la FAQ du HCSF) : comparez donc aussi la période la plus coûteuse.
Comprendre les documents
Distinguez simulation indicative, accord de principe et offre de prêt : seule l’offre est l’offre écrite des articles L313-24 et L313-25 que vous pouvez accepter, et seule son acceptation vous lie. Gardez les tableaux d’amortissement et demandez une explication écrite de tout poste absent ou variable. Retenez l’offre qui couvre vos besoins à chaque phase et dont le coût complet reste compatible avec votre budget, pas celle qui affiche seulement la mensualité initiale la plus faible. Pour estimer le montant que chaque durée permet de financer, utilisez le simulateur de mensualité.
