Avant la réception : le garant de livraison
La garantie de livraison est obligatoire pour tout constructeur de CCMI et permet, en cas d’abandon du chantier, d’obtenir la fin des travaux par une nouvelle entreprise (ANIL). Dans l’ordre :
- Faites constater l’abandon par un commissaire de justice, qui consigne l’état d’avancement afin de ne pas confondre les travaux des deux entreprises (ANIL). Vérifiez aussi auprès du tribunal de commerce si votre constructeur fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire (ANIL).
- Mettez en demeure le constructeur par lettre recommandée de livrer ou d’exécuter les travaux, et informez le garant par écrit (INC, ANIL ; article L231-6 du code de la construction et de l’habitation).
- Le garant agit : il met en demeure le constructeur sans délai ; quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, il exécute ses obligations. Si le constructeur est en sauvegarde ou en redressement judiciaire, le garant peut mettre l’administrateur en demeure de se prononcer sur la poursuite du contrat : sans réponse dans un délai d’un mois, non prorogeable, il exécute ses obligations (L231-6, II ; règles actuelles sur la poursuite des contrats en cours : L622-13, L631-14, L641-11-1, voyez la page garantie de livraison).
- Le garant fait terminer la maison : il désigne la personne qui achève les travaux, ou, lorsque la maison est hors d’eau, peut vous proposer de conclure vous-même les marchés avec les entreprises, le garant les payant alors directement.
Éviter une reprise précipitée
Ne signez pas un nouveau marché avec une entreprise de votre choix avant d’avoir saisi le garant : le texte confie au garant la désignation de l’entreprise qui termine, et un engagement pris seul peut compliquer la prise en charge. Ne payez pas non plus de sommes supplémentaires au constructeur défaillant ou à un tiers qui s’en réclame. Les paiements déjà faits doivent rester dans les plafonds de l’échéancier du contrat : voyez les appels de fonds. Le détail de la garantie, de ses limites et de sa fin figure dans la page garantie de livraison.
Si les sommes versées avant l’ouverture du chantier sont perdues parce que le constructeur disparaît avant l’ouverture, la garantie de remboursement joue dans trois cas (contrat avec plan, article R231-8, II) : conditions suspensives non réalisées dans le délai, chantier non ouvert à la date convenue, rétractation ; elle prend fin à l’ouverture du chantier (article R231-8).
Déclarer votre créance au mandataire judiciaire
Si le constructeur est placé en procédure collective, les créanciers dont la créance est née avant le jugement d’ouverture déclarent leur créance au mandataire judiciaire (article L622-24 du code de commerce pour la sauvegarde ; le redressement judiciaire reprend ces règles par L631-14, et la liquidation judiciaire prévoit que les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les articles L622-24 à L622-27, article L641-3). Vos créances sont, par exemple, les sommes versées au constructeur, les surcoûts d’achèvement que le garant ne prend pas en charge ou les dommages liés à son inexécution.
Le délai est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine lorsque la procédure est ouverte par un tribunal de France métropolitaine, et pour ceux qui ne demeurent pas dans le département ou la collectivité lorsqu’elle est ouverte outre-mer ; un créancier métropolitain d’un autre ressort n’a aucune prolongation (article R622-24, en vigueur depuis le 2 juillet 2014). La déclaration reste obligatoire même sans titre et, si le montant n’est pas fixé, se fait sur évaluation (L622-24). Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié sont avertis personnellement, et le délai court alors à compter de cet avertissement.
Si le délai est dépassé, le créancier n’est pas admis dans les répartitions et dividendes, sauf relevé de forclusion par le juge-commissaire : il faut établir que la défaillance n’est pas imputable au créancier, ou qu’elle résulte d’une omission du débiteur dans la liste de ses créanciers, et agir dans les six mois de la publication du jugement d’ouverture, délai qui court à compter de la réception de l’avis pour les titulaires d’une sûreté ou d’un contrat publié, et à compter de la date où le créancier ne pouvait plus ignorer sa créance s’il prouve qu’il ne pouvait la connaître avant la fin du délai (article L622-26, en vigueur depuis le 1er octobre 2021) ; le créancier relevé ne participe qu’aux distributions postérieures à sa demande.
L’article 4 de la loi du 30 décembre 2025 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026) a modifié L622-24, notamment son quatrième alinéa sur les créances fiscales et de cotisations sociales, pour les procédures ouvertes à compter du 1er janvier 2027 ; le délai de déclaration reste fixé par R622-24. Relevez sans attendre la date de publication du jugement d’ouverture sur le BODACC et demandez au greffe du tribunal ou au mandataire judiciaire comment déclarer ; un avocat en procédures collectives est utile dès ce stade.
Hors CCMI
La garantie de livraison est propre au CCMI (INC) : la loi ne la prévoit ni pour le contrat de maîtrise d’œuvre ni pour les marchés par corps de métier. Si une entreprise disparaît en cours de chantier, vous devez, sauf couverture particulière prévue à votre contrat, trouver une autre entreprise. La VEFA a sa propre garantie financière d’achèvement ou de remboursement (Service-Public, fiche F34554 vérifiée le 10 juillet 2026). L’assurance dommages-ouvrage peut en outre payer les travaux de réparation avant la réception si le contrat avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations, après une mise en demeure restée infructueuse (article L242-1 du code des assurances ; voir dommages-ouvrage).
Après la réception : retrouver les assureurs concernés
La réception ouvre trois garanties : parfait achèvement (un an), bon fonctionnement (deux ans au moins) et décennale (dix ans) ; voyez l’assurance décennale pour leurs durées. Si le constructeur a disparu :
| Situation | À qui vous adresser | Source |
|---|---|---|
| Dommage décennal (solidité, impropriété à la destination) | Votre assureur dommages-ouvrage, qui indemnise sans attendre la recherche de responsabilité ; et l’assureur décennal du constructeur, indiqué sur son attestation | Service-Public |
| Assureur du constructeur introuvable | Le mandataire liquidateur chargé de la procédure collective peut en donner le nom | Service-Public |
| Réserves non levées à la réception, constructeur défaillant | Le garant de livraison, tant que la garantie n’a pas pris fin à la levée des réserves | L231-6, I et IV ; INC |
| Désordre signalé pendant l’année de parfait achèvement | Le constructeur est tenu ; s’il est défaillant, la dommages-ouvrage peut intervenir après mise en demeure restée infructueuse, pour un dommage de nature décennale seulement (un simple défaut de finition n’est pas couvert) | L242-1 ; Service-Public |
Service-Public propose un modèle de courrier pour faire jouer la garantie décennale lorsque le constructeur n’existe plus.
La dommages-ouvrage pendant l’année de parfait achèvement. L’article L242-1 du code des assurances prévoit qu’après la réception, l’assurance garantit le paiement des réparations nécessaires si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations après une mise en demeure restée infructueuse, pour les dommages de la nature de ceux dont répondent les constructeurs au sens de l’article 1792 du code civil. Envoyez donc la mise en demeure à l’entrepreneur puis déclarez le sinistre à l’assureur ; conservez la preuve de chaque envoi.
Garder les preuves et vérifier la procédure
Réunissez le contrat et ses annexes (attestations de garantie de livraison, d’assurance décennale, de responsabilité professionnelle et de dommages-ouvrage), le procès-verbal de réception avec ses réserves, les appels de fonds et paiements, les constats de chantier, les photographies datées et toutes les lettres recommandées avec leurs avis de réception. Les délais de la dommages-ouvrage courent en jours calendaires à partir de la réception de votre déclaration par l’assureur : l’assureur doit notifier sa décision sur la garantie dans un délai maximal de 60 jours et présenter une offre dans un délai maximal de 90 jours (L242-1 ; Service-Public, fiche vérifiée le 17 septembre 2026). Le constructeur est déchargé de la garantie décennale dix ans après la réception, de la garantie de bon fonctionnement après le délai de deux ans au moins, et du parfait achèvement après un an.
En cas de défaillance, l’ADIL vous conseille gratuitement ; l’appui d’un avocat est utile dès qu’une procédure collective est ouverte, notamment pour la déclaration de créance.
