Qui doit la souscrire, et quand
L’obligation pèse sur toute personne qui fait réaliser des travaux de construction en tant que propriétaire de l’ouvrage, vendeur ou mandataire du propriétaire : elle souscrit avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs (L242-1). Service-Public cite aussi le syndic de copropriété et le promoteur. L’obligation ne s’applique pas aux personnes morales de droit public ni à celles qui assurent la maîtrise d’ouvrage dans un contrat de partenariat, ni à certaines personnes morales qui font réaliser des travaux pour un usage autre que l’habitation au-delà de seuils fixés par le code (L242-1) ; l’État qui construit pour son compte en est dispensé (article L243-1). Dans un CCMI, c’est vous qui la souscrivez : le contrat en indique la référence (article L231-2, j), son obtention est l’une des conditions suspensives possibles et son attestation est annexée (voyez le CCMI avec plan). Le délai est strict : avant le début des travaux de construction ou de rénovation importante (structure, gros œuvre extérieur, fondations, terrassement).
Si aucun assureur n’accepte de vous assurer, Service-Public indique que vous pouvez saisir le Bureau central de tarification, qui fixe la tarification auprès de l’assureur de votre choix. Le coût dépend du projet, de son coût, de ses techniques et des garanties et franchises du contrat. Demandez des devis comparables, avec le détail des garanties, des exclusions et des franchises éventuelles.
Sanction. Ne pas souscrire une assurance obligatoire est un délit puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende au plus, ou de l’une de ces deux peines (article L243-3). Cette sanction pénale ne s’applique pas à la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou pour son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint : seule la personne physique est exemptée : une société, même familiale, ne l’est pas, et la sanction vise aussi le maître d’ouvrage qui ne construit pas pour son propre usage (investisseur) comme le professionnel. Les personnes morales de droit public sont hors de l’obligation même (L242-1). L’absence de sanction pénale ne supprime pas l’obligation : sans dommages-ouvrage, vous ne bénéficiez pas du préfinancement des réparations hors recherche de responsabilité, et l’acte de revente dans les dix ans devra mentionner l’absence de l’assurance (voir plus bas).
Ce qu’elle couvre et ce qu’elle exclut
Elle garantit le paiement des travaux de réparation des dommages de même nature que ceux dont répondent les constructeurs au titre de la responsabilité décennale : ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Cela inclut les éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert, c’est-à-dire ceux dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peut se faire sans détériorer l’ouvrage (article 1792-2 du code civil). Exemples de Service-Public : fissures importantes, effondrement de toiture, canalisations ou installation électrique encastrées.
D’après l’annexe II de l’article A243-1 (clauses obligatoires du contrat, version en vigueur depuis le 1er avril 2018), la garantie ne s’applique pas aux dommages résultant exclusivement du fait intentionnel ou du dol du souscripteur ou de l’assuré, des effets de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal, ni de la cause étrangère (annexe II). Les ouvrages que l’article L243-1-1 exclut de l’obligation d’assurance (ouvrages maritimes, lacustres et fluviaux, infrastructures routières, portuaires, aéroportuaires et ferroviaires, ouvrages de traitement des déchets, voiries, réseaux, parkings, installations sportives de plein air et certains autres, sauf s’ils sont accessoires à un ouvrage soumis à l’assurance) et les ouvrages existants avant l’ouverture du chantier, sauf s’ils sont entièrement intégrés au nouvel ouvrage et techniquement indissociables de lui, ne sont pas non plus concernés.
À partir de quand elle joue, et jusqu’à quand
Selon L242-1, l’assurance prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement d’un an (article 1792-6 du code civil). L’annexe II ajoute que la garantie prend fin à l’expiration d’une période de dix ans à compter de la réception. Pendant la première année, l’entrepreneur doit réparer les désordres que vous lui signalez.
Elle peut cependant payer les réparations plus tôt, pour les dommages de la nature de ceux dont répondent les constructeurs au sens de l’article 1792 du code civil, dans deux cas, après une mise en demeure restée infructueuse : avant la réception, quand le contrat avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution de ses obligations ; après la réception, quand l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations (L242-1 ; Service-Public). Vous envoyez donc une mise en demeure par lettre recommandée avant d’actionner l’assureur dans ces cas.
Déclarer un sinistre : les délais
La déclaration se fait par écrit : contre récépissé, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique avec avis de réception. Elle est réputée constituée dès qu’elle comporte au moins le numéro de contrat, le nom du propriétaire, l’adresse, la date de réception, la date et la description des dommages, et, si elle intervient pendant la garantie de parfait achèvement, la mise en demeure de l’entrepreneur (annexe II). Selon la fiche Service-Public vérifiée le 17 septembre 2026, le délai de déclaration fixé par le contrat ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. L’action contre l’assureur se prescrit par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, et, pour le sinistre, à compter du jour où vous en avez eu connaissance si vous prouvez l’avoir ignoré jusque-là (article L114-1 du code des assurances, en vigueur depuis le 30 décembre 2021 ; cinq ans, par exception, pour les dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols reconnus catastrophe naturelle, exception non applicable aux contrats en cours à la date de publication de la loi du 28 décembre 2021). La prescription est interrompue notamment par la désignation d’experts à la suite d’un sinistre et par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour le règlement de l’indemnité (article L114-2, en vigueur depuis le 1er avril 2018). Utilisez les modèles officiels de Service-Public : déclarer un sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, informer l’assureur des réparations engagées et demander l’application de la garantie décennale. Pour la préparation de votre dossier, voyez la page sur la déclaration de sinistre.
Les délais de l’assureur courent en jours calendaires à partir de la réception de la déclaration :
| Étape | Délai | Source |
|---|---|---|
| Demander les renseignements manquants, la déclaration n’étant pas réputée constituée | 10 jours | Annexe II |
| Notifier sa décision sur le principe de la garantie (avec expertise) | 60 jours maximum | L242-1 |
| Dommage évalué à moins de 1 800 € : l’expertise n’est pas obligatoire, offre ou refus | 15 jours | Annexe II |
| Présenter une offre d’indemnité, qui peut être provisionnelle | 90 jours maximum | L242-1 |
| Payer après votre acceptation | 15 jours | L242-1 |
| Délai supplémentaire pour établir l’offre, proposé en cas de difficultés exceptionnelles, sur motifs techniques, et subordonné à votre acceptation expresse | Durée qui ne peut excéder 135 jours ; le texte ne précise pas s’il s’ajoute aux 90 jours ou les inclut : demandez à l’assureur la date limite par écrit et conservez la preuve de votre accord | L242-1 |
Si l’assureur dépasse un délai, ou fait une offre manifestement insuffisante, vous pouvez, après l’en avoir averti, engager les réparations : l’indemnité est alors majorée de plein droit d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal. Si vous jugez l’offre insuffisante et que les réparations ne peuvent attendre, vous pouvez demander une avance au moins égale aux trois quarts de l’indemnité proposée, versée en une seule fois (annexe II) ; selon la fiche Service-Public vérifiée le 17 septembre 2026, dans un délai maximum de 15 jours calendaires à compter de la réception de votre courrier. Selon la fiche Service-Public vérifiée le 17 septembre 2026, aucune franchise ne peut rester à votre charge ; l’indemnité doit servir à la remise en état effective, et l’assureur peut demander la justification des travaux.
Revente et suite du dossier
Si vous vendez dans les dix ans de la réception, l’assurance passe à l’acquéreur : l’acte de vente doit mentionner l’existence ou l’absence des assurances obligatoires, et l’attestation d’assurance y est annexée (article L243-2). Conservez donc le contrat, l’attestation et l’intégralité des échanges. La dommages-ouvrage ne remplace pas les garanties du constructeur : voyez la décennale et la garantie de livraison.
