Les trois garanties après réception
La réception est l’acte par lequel vous déclarez accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6). C’est de cette date, et du procès-verbal qui la constate, que partent les délais.
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre | À qui s’adresser |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | Un an à compter de la réception | Tous les désordres signalés par vous : ceux notés en réserves au procès-verbal de réception et ceux révélés dans l’année, signalés par écrit ; pas l’usure normale ni l’usage | L’entrepreneur, d’abord par lettre recommandée fixant un délai de réparation |
| Bon fonctionnement | Durée minimale de deux ans à compter de la réception (article 1792-3) | Les éléments d’équipement de l’ouvrage qui ne sont pas indissociables du bâti (exemple de Service-Public : le ballon d’eau chaude) | Le constructeur, par lettre recommandée |
| Décennale | Dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1) | Les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, y compris par vice du sol ; les éléments d’équipement indissociables des fondations, de l’ossature, du clos et du couvert | Le constructeur et, pour être indemnisé sans attendre, votre assureur dommages-ouvrage |
La garantie de bon fonctionnement a « une durée minimale de deux ans à compter de sa réception » : le contrat peut la prolonger, et elle chevauche la première année du parfait achèvement. L’assurance obligatoire de l’article L241-1 vise la responsabilité décennale, pas cette garantie. Les dix ans de la décennale courent à compter de la réception : conservez le procès-verbal de réception daté et signé, qui fixe ce point de départ.
Ce que couvre la décennale, et ce qui lui échappe
Le constructeur répond de plein droit des dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage ou, en touchant un élément constitutif ou un équipement, le rendent impropre à sa destination, même s’ils résultent d’un vice du sol ; il est libéré s’il prouve une cause étrangère (article 1792). L’article 1792-2 étend la présomption aux éléments d’équipement indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, c’est-à-dire ceux dont l’enlèvement, la dépose ou le remplacement détériorerait l’ouvrage. Est réputé constructeur (article 1792-1) tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire, et le mandataire qui accomplit une mission assimilable à celle d’un entrepreneur. Selon Service-Public (fiche vérifiée le 10 avril 2026), les sous-traitants, sans lien direct avec vous, sont exclus du champ de la garantie décennale ; ils restent responsables des engagements pris envers le constructeur.
Seuls les travaux déclarés dans le contrat d’assurance du constructeur sont couverts, et l’ouverture du chantier doit intervenir pendant la période de validité du contrat (Service-Public). Aucune clause ne peut écarter ces garanties : toute stipulation qui supprime ou restreint la responsabilité décennale ou les garanties de bon fonctionnement et de parfait achèvement est réputée non écrite (article 1792-5).
Vérifier l’entreprise et l’activité avant le chantier
Avant l’ouverture du chantier, le constructeur doit vous remettre une attestation d’assurance de responsabilité civile décennale ; elle est aussi jointe à ses devis et factures (Service-Public ; article L243-2). Vérifiez que l’activité exercée pour votre maison figure bien sur l’attestation, que la période couvre l’ouverture de votre chantier et que le nom de l’assureur est lisible : le détail se lit dans la page lire une attestation d’assurance construction ; pour la confirmer auprès de l’assureur, voyez la validité de l’attestation. Dans un CCMI, l’attestation de responsabilité professionnelle et décennale est une pièce annexée au contrat.
L’assurance doit être maintenue pendant toute la durée de la responsabilité décennale de l’assuré, quelle que soit la clause du contrat (article L241-1) : la garantie reste donc mobilisable après la fin de l’activité du constructeur pour les chantiers ouverts pendant la période de validité du contrat, et même s’il dépose le bilan, en vous adressant à l’assureur indiqué sur l’attestation, ou au mandataire liquidateur pour connaître son nom (Service-Public). La page constructeur disparu détaille la marche à suivre.
À qui s’adresser, dans quel ordre
- Documentez le désordre : photos datées, description, date d’apparition, procès-verbal de réception avec ses réserves.
- Pendant la première année, écrivez au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception pour lui demander de réparer dans un délai que vous fixez (garantie de parfait achèvement). Selon Service-Public (fiche vérifiée le 25 septembre 2026), vous pouvez, sans réponse, tenter une médiation puis saisir le tribunal judiciaire dans la période couverte par la garantie ; après une mise en demeure restée sans effet, vous pouvez aussi faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur (article 1792-6).
- Pour un dommage décennal, écrivez au constructeur, et déclarez le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée : il préfinance la réparation et se retourne ensuite contre les responsables (dommages-ouvrage).
- Surveillez les délais de chaque garantie, qui partent tous de la réception : un an pour le parfait achèvement (1792-6), au moins deux ans pour le bon fonctionnement (1792-3), dix ans pour la décennale (article 1792-4-1) ; passé ce délai, le constructeur est déchargé de la garantie correspondante.
Un défaut visible le jour de la réception doit figurer en réserve : s’il n’est pas signalé, il est considéré comme accepté et vous ne pourrez plus en demander la réparation au titre des garanties (Service-Public, fiche vérifiée le 25 septembre 2026). Pour un CCMI sans assistance d’un professionnel, vous disposez en outre de huit jours à compter de la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents non signalés à la réception (article L231-8). Les défauts non visibles à la réception peuvent être couverts selon leur nature. Pour les réserves elles-mêmes, voyez la garantie de parfait achèvement et le bon fonctionnement.
Le défaut d’assurance obligatoire est puni de six mois d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende au plus ; seule en est exclue la personne physique qui construit un logement pour l’occuper elle-même ou pour son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint (article L243-3). Un maître d’ouvrage qui ne construit pas pour son propre usage et ne souscrit pas la dommages-ouvrage est donc visé comme le constructeur.
