Ce que la garantie vous apporte, avant même un sinistre
Le coût de la garantie est compris dans le prix convenu (article R231-5, voyez aussi les mentions de l’article L231-2). Le contrat peut être conclu sous la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison (article L231-4, I, e) ; dans le contrat avec plan, il doit en tout cas justifier des garanties du constructeur, attestations annexées (L231-2, k), et dans le contrat sans plan, la preuve de la garantie doit être donnée au plus tard à l’ouverture du chantier (L232-1, g). Dans le contrat avec plan, le prêteur ne peut pas débloquer les fonds avant d’avoir reçu cette attestation (article L231-10). Vérifiez avant l’ouverture du chantier :
- que l’attestation est établie à votre nom et correspond à votre chantier ;
- le nom et les coordonnées du garant (banque, société de financement ou entreprise d’assurance agréée), à conserver avec l’original ;
- que le constructeur a transmis à ce garant la déclaration d’ouverture du chantier (article R231-9) et une copie de ses contrats de sous-traitance dans les huit jours de leur signature (article R231-12).
Elle ne se confond pas avec la garantie de remboursement, qui rembourse les sommes versées avant l’ouverture du chantier et prend fin à cette date (article R231-8). Les deux se succèdent. Elle ne se confond pas non plus avec l’assurance décennale, qui joue après réception.
Elle concerne le contrat avec fourniture de plan comme le contrat sans plan : l’article L232-2 rend L231-6 applicable aux deux.
Ce que prend en charge le garant
D’après l’article L231-6, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
| Poste | Précision |
|---|---|
| Dépassements du prix convenu | Ceux qui sont nécessaires à l’achèvement de la construction ; une franchise peut s’appliquer, sans excéder 5 % du prix convenu |
| Conséquences d’un fait du constructeur | Un paiement anticipé ou un supplément de prix qu’il vous a fait supporter |
| Pénalités de retard | Les pénalités forfaitaires prévues au contrat, lorsque le retard de livraison est « excédant trente jours » (le texte ne dit pas si les trente premiers jours sont exclus : demandez au garant comment il les compte) ; leur seuil minimum est fixé à 1/3 000 du prix convenu par jour (article R231-14 ; R232-7 pour le contrat sans plan) |
Pour une maison avec éléments préfabriqués, la garantie couvre aussi leur fabrication, leur pose et leur assemblage. Elle prend en charge le surcoût nécessaire à l’achèvement de la construction (L231-6, I, a) ; l’étendue exacte à des travaux absents du contrat ou de la notice se discute au cas par cas : demandez-la au garant par écrit et voyez la notice descriptive.
En cas de retard important ou d’arrêt du chantier
La procédure est encadrée ; l’Institut national de la consommation la décrit en trois temps (fiche du 1er août 2023).
- Mettre en demeure le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception, de livrer ou d’exécuter les travaux. L’ANIL précise que vous informez en même temps l’organisme qui a donné la garantie. En cas d’abandon, l’ANIL conseille de faire constater l’état du chantier par un commissaire de justice, afin de ne pas confondre les travaux de l’ancienne et de la nouvelle entreprise. L’INC publie des lettres types, signalées sur sa page consacrée à la garantie de livraison.
- Le garant intervient. S’il constate un retard de livraison ou des réserves non levées à la réception, ou s’il en est informé par vous, il doit mettre en demeure le constructeur sans délai de livrer ou d’exécuter. Ces mises en demeure sont notifiées par acte de commissaire de justice (le texte de l’article R231-10 nomme encore huissier de justice). Quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, le garant exécute ses obligations.
- Le garant fait terminer. Si le constructeur n’achève pas, le garant désigne, sous sa responsabilité, la personne chargée de terminer. Lorsque la maison est hors d’eau, il peut vous proposer de conclure vous-même les marchés avec les entreprises d’achèvement ; si vous acceptez, il leur verse directement les sommes dues. Il peut aussi exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il fait exécuter.
Ne faites donc pas reprendre le chantier par une autre entreprise de votre propre initiative avant d’avoir mobilisé le garant : le texte organise la désignation de l’entreprise par lui, et une reprise isolée peut compliquer la prise en charge. Gardez le contrat, la notice, les appels de fonds et paiements, les constats de chantier et toutes les mises en demeure : ce dossier prouve ce qui a été fait et ce qui reste dû.
Si le constructeur est en procédure collective
Quand le constructeur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cours de chantier, le garant peut mettre l’administrateur en demeure de se prononcer sur la poursuite du contrat. L231-6, II renvoie à un ancien article du code de commerce ; les règles actuelles sur la poursuite des contrats en cours sont l’article L622-13 (sauvegarde, en vigueur depuis le 1er juillet 2014), rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L631-14 (en vigueur depuis le 1er octobre 2021). À défaut de réponse dans un délai d’un mois, non prorogeable, le garant exécute ses obligations ; il les exécute aussi si, malgré une réponse favorable, l’administrateur ne poursuit pas le contrat dans les quinze jours qui suivent sa réponse (L231-6, II). Le droit commun de L622-13 permet au juge-commissaire d’accorder à l’administrateur une prolongation de deux mois au plus pour se prononcer ; L231-6, II déclare le délai du garant non prorogeable.
En liquidation judiciaire, L231-6, II ne vise pas expressément la procédure ; l’article L641-11-1 (en vigueur depuis le 15 février 2009) prévoit que le contrat est résilié de plein droit si le liquidateur, mis en demeure de prendre parti, reste plus d’un mois sans réponse. Dans tous les cas, le garant intervient aussi en cas de retard de livraison ou de réserves non levées, sur mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours (L231-6, II).
Vos créances contre le constructeur (surcoûts, pénalités, sommes versées) doivent être déclarées au mandataire judiciaire dans un délai court : voyez si le constructeur a disparu.
Quand la garantie prend fin
D’après le IV de L231-6, la garantie cesse lorsque la réception des travaux est constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L231-8 pour dénoncer les vices apparents, ou, si des réserves ont été formulées, lorsqu’elles sont levées. C’est pourquoi vos réserves, écrites au procès-verbal, comptent : tant qu’elles ne sont pas levées, le garant reste tenu, et le solde de 5 % reste consigné (voyez les appels de fonds). Après la levée des réserves et l’expiration de ces délais, ce sont les garanties légales après réception qui prennent le relais : parfait achèvement, bon fonctionnement et décennale.
