Reconstituer la chronologie
Rassemblez contrat, avenants, comptes rendus, courriels, dates de visites, appels de fonds et avis reçus. Pour chaque événement, distinguez :
- un changement demandé par le maître d’ouvrage et accepté par écrit ;
- une tâche simplement décalée dans le planning ;
- le dépassement du délai de livraison contractuel ;
- une cause que le constructeur invoque pour excuser le retard et qu’il doit rattacher aux pièces et clauses applicables.
Demandez un planning actualisé avec la nouvelle date attendue et l’explication de l’écart. Une conversation ou une date estimée sur un tableau ne modifie pas automatiquement le délai convenu.
Ce qui peut décaler la date se lit à deux niveaux. Dans un CCMI avec fourniture de plan, toute clause qui déchargerait le constructeur de ses délais pour une cause autre que les intempéries, la force majeure ou le cas fortuit est réputée non écrite (article L231-3, d, en vigueur depuis le 1er février 2020) : le contrat ne peut donc pas multiplier les motifs de retard. Mais cela ne dit pas que le fait du maître d’ouvrage ne compte jamais : l’ANIL indique que des acomptes impayés ou des travaux non prévus demandés par le maître d’ouvrage peuvent excuser le constructeur. Une modification que vous demandez décale donc légitimement la date, d’où l’intérêt d’un avenant écrit qui l’indique. Les intempéries, la rupture de matériaux et l’arrêt de chantier ont chacun leur page : intempéries, indisponibilité d’un matériau, arrêt de chantier.
Documenter les conséquences
Notez les dépenses causées par le décalage, leur date et leur justificatif : prolongation de location, stockage ou nouvelle organisation d’un déménagement. Ne les confondez pas avec les pénalités de retard prévues au contrat.
Le CCMI doit prévoir ces pénalités et la date de livraison (article L231-2, i, en vigueur depuis le 1er juillet 2021 ; pour le contrat sans plan, article L232-1, d). Le plancher est de 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R231-14, en vigueur depuis le 1er septembre 2019, et article R232-7, même date, pour le contrat sans plan). Le calcul est simple : pour un prix de 200 000 € (exemple fictif), le plancher est d’environ 66,67 € par jour (200 000 divisés par 3 000), soit 2 000 € pour 30 jours de retard, car 30 jours représentent 1 % du prix. Le contrat peut prévoir davantage, jamais moins. Les mêmes articles permettent de prévoir à votre charge une pénalité pour retard de paiement, dont le taux ne peut excéder 1 % par mois sur les sommes non réglées si la pénalité de retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour.
Une seule pénalité de retard de livraison est due : celle que le contrat prévoit. Le garant de livraison prend en charge, au titre de sa garantie, les pénalités forfaitaires prévues au contrat lorsque le retard dépasse trente jours (article L231-6, I). Selon la fiche Service-Public sur la garantie de livraison, ces pénalités se calculent dès le premier jour de retard. Ce seuil de trente jours limite donc l’intervention du garant, pas le droit aux pénalités contre le constructeur.
Si le chantier n’ouvre pas à la date convenue, une autre protection joue : lorsque le contrat ne prévoit pas de dépôt de garantie, les versements faits avant l’ouverture sont couverts par une garantie de remboursement, qui joue notamment si le chantier n’est pas ouvert à la date convenue et prend fin à l’ouverture du chantier (article R231-8, II).
Avec un architecte ou des marchés séparés, ce plancher ne s’applique pas : Service-Public note que l’architecte ne s’engage pas sur des délais de construction et recommande, pour un contrat d’entreprise, des pénalités de retard automatiques et un calendrier écrit avec dates de début et de fin (fiche F34554, vérifiée le 10 juillet 2026). Seules les clauses de chaque contrat s’appliquent.
Engager les démarches utiles
Adressez une demande écrite au constructeur ou à l’entreprise contractante : rappelez la date prévue, demandez l’explication détaillée, un calendrier de reprise et la procédure prévue pour les pénalités. Si une garantie de livraison accompagne un CCMI, la procédure suit deux temps (Service-Public F34253, vérifiée le 12 décembre 2025) :
- une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, qui lui demande d’achever ou de livrer et lui réclame les pénalités ;
- à défaut de réponse, un courrier au garant, dont les coordonnées figurent sur l’attestation : le garant met en demeure le constructeur de livrer ou d’achever, par acte d’huissier de justice, aujourd’hui commissaire de justice (article R231-10, étendu au contrat sans plan par l’article R232-6) ; après quinze jours sans résultat, il désigne un professionnel pour achever la maison (article L231-6, II et III). Une fois la maison hors d’eau, le garant peut aussi proposer de conclure directement avec des entreprises, qu’il paie directement si vous y consentez.
La garantie, applicable aussi au CCMI sans plan (article L232-2), court de l’ouverture du chantier à la réception constatée par écrit et, s’il y a des réserves, jusqu’à leur levée (L231-6, IV) ; elle couvre aussi les travaux de levée des réserves non exécutés. Voir la page garantie de livraison.
Gardez l’accusé d’envoi et la réponse. Si le contrat ou les conséquences sont contestés, faites examiner les pièces par l’interlocuteur compétent avant de suspendre un paiement ou de modifier le chantier : le paiement des appels de fonds suit l’avancement réel (voir les plafonds), mais une suspension mal fondée vous expose à des pénalités. Pour la mise en demeure et les recours, voir mise en demeure et retard de livraison ; pour suspendre un paiement contesté, peut-on suspendre un paiement ?.