Identifier précisément l’opération
Faites figurer l’adresse, la date, les parties, le contrat concerné et les ouvrages réceptionnés. Si plusieurs entreprises ont des marchés distincts, vérifiez que le PV précise à quel lot et à quel intervenant chaque constat se rapporte : l’ANIL indique qu’avec plusieurs entrepreneurs la réception peut être commune ou séparée pour chacun (ANIL, déroulement des travaux). Une réserve sur un équipement ne doit pas être attribuée à la mauvaise entreprise.
Mentionnez aussi si vous avez été assisté, par qui et avec quelle assurance. Dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), cette mention commande le solde et le délai de huit jours : sans assistant, le solde est payable dans les huit jours de la remise des clés si aucune réserve n’a été formulée, ou à la levée des réserves ; avec un assistant, à la levée des réserves ou à l’issue de la réception s’il n’y en a pas (article R231-7, II, en vigueur depuis le 1er janvier 2020). Si des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée jusqu’à leur levée (voir le solde, où figure aussi la règle du CCMI sans fourniture de plan).
Écrire des réserves observables
Une réserve vise un défaut apparent ou une non-conformité au contrat (F34554). Numérotez les points et indiquez pour chacun :
- la pièce ou la zone ;
- l’ouvrage concerné et le document de comparaison (notice, plan, devis) ;
- le fait constaté ou l’essai réalisé ;
- la photo ou l’annexe associée ;
- le délai de reprise convenu : le Code civil prévoit que les délais de réparation sont fixés d’un commun accord, ce qui rend utile une date par réserve ;
- si utile, l’essai qui reste impossible et la date à convenir.
Exemple fictif : « Chambre 2, porte repérée P03 au plan : le battant frotte au sol sur les derniers centimètres et ne ferme pas sans poussée. Photo 6. Reprise convenue avant le 15 du mois suivant. » Cette description permet de retrouver le point et de vérifier la reprise. « Finitions à revoir » ne permet pas de savoir ce qui est contesté. Pour la formulation détaillée, voir formuler une réserve.
Notez tout défaut apparent que vous voyez, chacun précisément : un défaut visible non réservé risque d’être regardé comme accepté. Seul ce qui n’est pas visible le jour de la réception se notifie ensuite par écrit, au titre de la garantie d’un an (article 1792-6, inchangé depuis le 1er janvier 1979). Dans un CCMI réceptionné sans assistant, vous disposez en outre de huit jours après la remise des clés pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents non signalés (article L231-8).
Relire les mentions avant signature
Vérifiez les phrases déjà imprimées : « sans réserve », « tous travaux achevés », « documents remis » ou « solde payé ». Rayez ou corrigez toute mention inexacte et faites parapher les modifications. Ne comptez pas sur un message séparé pour contredire un PV qui dit l’inverse. Dans un CCMI avec fourniture de plan, une clause qui subordonnerait la remise des clés au paiement intégral du prix, en vous privant du droit de retenir une somme lorsque des réserves sont formulées, est réputée non écrite (article L231-3, e, en vigueur depuis le 1er février 2020) : un PV qui ferait de « solde payé » une condition de la remise des clés doit être discuté.
Si le constructeur refuse d’inscrire une réserve que vous jugez justifiée, faites mentionner le désaccord au PV plutôt que de la laisser disparaître, et confirmez-la par lettre recommandée avec accusé de réception.
Annexez les photos en les numérotant et indiquez qu’elles complètent le PV. Datez et faites signer les pages et annexes pertinentes ; conservez aussi la convocation, les plans utilisés et les échanges de suivi. L’ANIL indique que les réserves s’envoient par lettre recommandée avec accusé de réception ; adresser ainsi une copie du PV et de ses annexes est une précaution qui sécurise la preuve.
Après la signature
Dans un CCMI, si le constructeur n’exécute pas les travaux de levée des réserves, le garant de livraison peut être mis en cause (article L231-6, II) : voir garantie de livraison. Le PV ouvre une phase de suivi : demandez le calendrier de reprise par écrit, vérifiez chaque reprise puis faites constater la levée, réserve par réserve (vérifier la levée) ; une réserve qui traîne se traite par la page dédiée. Faute d’exécution dans le délai fixé et après mise en demeure restée sans résultat, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant (article 1792-6).
Le Code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. L’ANIL recommande une description précise des désordres dans le PV.
Sources : Légifrance, article 1792-6 · ANIL, réception des travaux.