Repérer votre cas en CCMI
| Situation à la réception | Suite prévue pour le solde (R231-7, II) |
|---|---|
| Vous êtes assisté et n’inscrivez aucune réserve | Le solde est payable à l’issue de la réception |
| Vous êtes assisté et formulez des réserves | Le solde est payable à la levée des réserves ; jusque-là, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée |
| Vous réceptionnez sans assistance et n’inscrivez aucune réserve | Le solde est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception |
| Vous réceptionnez sans assistance et formulez des réserves | Le solde est payable à la levée des réserves ; jusque-là, une somme au plus égale à 5 % du prix est consignée |
Le texte parle d’une somme au plus égale à 5 % du prix convenu : c’est un plafond, pas un montant à retenir d’office. Le texte fixe un plafond de 5 % du prix convenu, sans formule de calcul : retenir davantage dépasse ce plafond. Dans un CCMI avec fourniture de plan, une clause qui subordonnerait la remise des clés au paiement intégral du prix, en vous privant du droit de retenir une somme en cas de réserves, est réputée non écrite (article L231-3, e).
La consignation se fait entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire (R231-7, II) ; Service-Public cite la Caisse des dépôts et consignations ou un notaire (fiche F34554, vérifiée le 10 juillet 2026). Une somme laissée sur votre compte personnel n’est pas consignée.
Le délai de huit jours se superpose à un autre : sans assistant, vous pouvez dénoncer par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les huit jours de la remise des clés, les vices apparents que vous n’aviez pas signalés à la réception (article L231-8, en vigueur depuis le 1er juillet 2021), et cette faculté n’existe pas si vous étiez assisté. L’ANIL en tire que, sans réserve et sans désordre signalé dans ce délai, vous payez le solde à son expiration, et que sinon vous consignez jusqu’à 5 % du prix (ANIL, CCMI). Le texte de R231-7 ne dit pas lui-même qu’un vice dénoncé après la signature du procès-verbal équivaut à une réserve : si vous êtes dans ce cas, faites confirmer la lecture par l’ADIL ou un conseil.
Ce que le solde représente
Le solde est le dernier palier : le constructeur ne peut exiger plus de 95 % du prix à l’achèvement des équipements, de la plomberie, des menuiseries, du chauffage et des revêtements extérieurs (R231-7, I). Ce pourcentage s’applique au prix convenu, qui est forfaitaire et définitif et couvre tout ce dont le constructeur est responsable, y compris le coût de la garantie de livraison ; il ne comprend pas le coût des travaux que vous avez choisi de réaliser vous-même (article L231-2, d). Pour un prix de 200 000 € (exemple fictif), le plafond de 5 % est de 10 000 € ; si des avenants ont modifié le prix, calculez sur le prix modifié et vérifiez le décompte (rapprocher prix, avenants et paiements).
Vérifier le contrat avant d’appliquer un pourcentage
Les règles ci-dessus sont celles du CCMI avec fourniture de plan. La loi rend applicables au CCMI sans fourniture de plan la garantie de livraison et le délai de huit jours (articles L231-6 et L231-8, par l’article L232-2) ; pour ce contrat, les paiements sont échelonnés au fur et à mesure de l’exécution des travaux, sans pourcentage par étape fixé par ce chapitre, et le solde de 5 % du prix est payable à l’expiration de la garantie de livraison, dans des conditions analogues à celles de R231-7, II (article R232-5, en vigueur depuis le 1er septembre 2019) : lisez la clause de votre contrat.
Avec un architecte ou des entreprises liées par des marchés séparés, le CCMI ne s’applique pas et une retenue de 5 % n’est pas automatique. L’ANIL indique que, pour un contrat d’entreprise, le contrat peut prévoir de retenir jusqu’à 5 % du montant des travaux ; sans clause, retenir la somme suppose l’accord de l’entreprise ou une décision de justice (ANIL, déroulement des travaux). La loi du 16 juillet 1971 encadre ces retenues : pour un marché de travaux privé, le maître d’ouvrage peut retenir au plus 5 % de chaque acompte et doit consigner une somme égale, sauf si l’entreprise fournit une caution, auquel cas aucune retenue n’est pratiquée (article 1, en vigueur depuis le 1er janvier 2020) ; un an après la réception, avec ou sans réserve, la caution ou les sommes consignées sont libérées, sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée (article 2). Ce sont deux règles distinctes à ne jamais confondre : le solde de 5 % du CCMI est le dernier palier du prix, consigné seulement si des réserves sont formulées (R231-7, II) ; la retenue de garantie est prélevée sur chaque acompte d’un marché d’entreprise et libérée un an après la réception. Le CCMI relève du régime des articles L231-1 et suivants. Dans une vente en l’état futur d’achèvement, la fiche Service-Public décrit un solde de 5 % payé à la livraison, sauf réserves sur la conformité, avec possibilité de le consigner : ce n’est pas le régime du CCMI (voir les formules de contrat).
Suivre la consignation et la levée
Gardez le PV, le décompte, la preuve de consignation et les échanges sur la levée des réserves. Une fois les travaux repris, faites constater la levée réserve par réserve (vérifier la levée) puis demandez au consignataire les pièces qu’il exige pour libérer la somme : les textes ne détaillent pas cette procédure. Si le constructeur ou un autre professionnel conteste la procédure, ou vous presse de payer, faites vérifier le contrat et les pièces par l’ADIL ou un conseil juridique avant un paiement irréversible (pression pour signer ou payer ; suspendre un paiement contesté). Pour la remise des clés et la prise de possession, voir clés, prise de possession et réception.
Sources : Service-Public — réception et paiement en CCMI · ANIL — déroulement des travaux.