Comprendre le fonctionnement proposé
| Garantie | Mise en place | À la fin du prêt | Si vous vendez avant la fin |
|---|---|---|---|
| Hypothèque conventionnelle | Acte rédigé par un notaire et inscription au service de la publicité foncière, sur un bien qui vous appartient déjà ou que le crédit finance | L’inscription suit la durée du crédit, puis reste un an après le dernier remboursement et disparaît ensuite sans frais ni démarche | Il faut demander la mainlevée ; des frais sont dus dans tous les cas et dépendent du crédit initial |
| Hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers | Garantie propre à l’acquisition d’un immeuble (le terrain, par exemple) : depuis le 1er janvier 2022, le prêteur qui a fourni les fonds en bénéficie si l’acte d’emprunt constate, sous forme authentique, que la somme était destinée à cette acquisition et si la quittance du vendeur atteste que le prix a été payé avec ces fonds (article 2402 du code civil) | Voir l’offre | Voir l’offre |
| Caution d’un organisme | La banque vous met en relation avec un organisme partenaire, qui étudie votre dossier (situation professionnelle, taux d’endettement, apport) ; vous pouvez en proposer un autre | Une partie des frais peut vous être restituée, sous conditions | Aucun frais de mainlevée d’hypothèque |
Les mécanismes diffèrent. L’hypothèque porte sur un bien : en cas de non-paiement, la banque peut le faire saisir et le vendre. Avec la caution, l’organisme rembourse d’abord la banque du capital restant dû, puis cherche une solution amiable avec vous (par exemple un rééchelonnement) ; sans accord, il peut engager une procédure de saisie pouvant aller jusqu’à la vente du bien. Une personne physique peut aussi se porter caution, mais la banque ne l’accepte pas toujours (code civil, articles 2288 à 2320 sur le cautionnement).
Pour une construction, cette limite compte : l’hypothèque du prêteur de deniers étant propre à l’acquisition d’un immeuble, le financement des travaux relève, d’après l’ANIL, de l’hypothèque conventionnelle ou de la caution. Le texte de l’offre précise la garantie exigée, et une caution personne physique doit recevoir l’offre et l’accepter dans le même délai que vous (ANIL).
Comparer le coût complet
Aucun barème public ni aucune moyenne fiable ne résume le coût d’une garantie : les fiches officielles donnent les composantes, pas les montants. L’hypothèque comprend les honoraires du notaire, la taxe de publicité foncière et les frais de formalités ; selon l’ANIL, l’hypothèque du prêteur de deniers (qu’il appelle privilège de prêteur de deniers), exonérée de taxe de publicité foncière, coûte moins cher qu’une hypothèque conventionnelle. Chaque organisme de caution fixe ses propres frais de souscription ; selon Service-Public, la caution coûte moins cher qu’une hypothèque conventionnelle ou que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Un simulateur officiel de Service-Public aide à estimer le coût d’une hypothèque ; pour la caution, demandez les conditions écrites de l’organisme.
Demandez un décompte en euros qui sépare : les frais initiaux (acte, inscription, adhésion), la part restituable de la caution et ses conditions, les frais de mainlevée si vous revendez ou refinancez, et la durée d’inscription. Le coût de la garantie fait partie du coût total du crédit que l’offre doit indiquer parmi les conditions requises pour l’obtenir (code de la consommation, article L313-25).
Comparaison de l’horizon, sur une hypothèse écrite : si vous gardez le bien jusqu’au dernier remboursement, comparez les coûts de départ et la restitution éventuelle de la caution ; si vous pensez revendre au bout de quelques années, ajoutez les frais de mainlevée de l’hypothèque, qui n’existent pas avec la caution. La garantie la moins chère au départ peut ne plus l’être quand l’horizon de détention change.
Coordonner le terrain et la construction
Si le terrain est déjà à votre nom, financé par un prêt distinct ou détenu avec une autre personne, la banque et le notaire doivent préciser quel bien garantit chaque crédit et dans quel ordre. Un terrain acheté avec un premier prêt peut déjà porter une garantie quand la construction est financée par un second : demandez ce que devient la première au moment du second prêt et si les frais sont dus deux fois. Faites vérifier ces points avant de comparer deux montants de frais qui ne couvrent pas la même structure de financement ; la page un prêt unique ou des prêts séparés détaille ce choix.
