Identifier l’argent réellement mobilisable
Classez les ressources selon leur disponibilité :
| Ressource | À vérifier avant de la compter |
|---|---|
| Épargne sur compte | Solde après dépenses proches et réserve conservée |
| Épargne bloquée | Date, condition et coût d’un retrait anticipé |
| Vente d’un bien | Prix net après prêt restant, frais et date de vente |
| Aide familiale | Montant, date, forme et justificatifs demandés |
| Terrain déjà possédé | Propriété, valeur retenue par le prêteur et éventuelle garantie |
Un patrimoine ou un produit de vente espéré n’est pas de l’argent disponible pour une facture aujourd’hui. La banque peut demander des pièces justifiant l’origine et la disponibilité de l’apport. Le cas du terrain possédé est détaillé dans la page le terrain possédé peut-il servir d’apport ?.
Ce que l’apport doit payer en premier
Quatre postes arrivent souvent avant, ou à côté, des déblocages du prêt.
- Les frais d’acte du terrain. Les frais de notaire et les droits d’enregistrement d’un terrain à bâtir sont exclus du coût d’opération retenu pour le prêt à taux zéro : ils sont à financer autrement que par le prêt à taux zéro.
- Le dépôt de garantie du contrat de construction. Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI), il ne peut pas dépasser 3 % du prix de la construction, il est versé sur un compte spécial à votre nom et il s’impute sur les premiers paiements (code de la construction et de l’habitation, article L231-4, en vigueur depuis le 1er décembre 1991). Il est restitué immédiatement, sans retenue ni pénalité, si les conditions du contrat ne se réalisent pas dans le délai ou si vous vous rétractez. Il peut être compris dans les 15 % du prix appelables à l’ouverture du chantier (article R231-7). Exemple de calcul : 3 % d’un prix de 200 000 € font 6 000 € au maximum. Le constructeur ne peut rien demander avant la signature du contrat. Sans dépôt de garantie, le contrat peut prévoir deux versements de 5 % au plus avant l’ouverture du chantier (à la signature, puis à la délivrance du permis de construire), contre une garantie de remboursement annexée au contrat (fiche Service-Public F34554).
- Les frais du prêt. L’ANIL cite les frais d’ouverture et d’instruction du dossier, l’assurance, les frais de garantie et, pour une construction, les intérêts intercalaires ; la fiche Service-Public sur l’offre de crédit immobilier invite à les ajouter au coût de l’opération. Aucun barème public ne les résume : demandez-les en euros.
- Le prêt à taux zéro ne remplace pas l’apport. Il doit compléter au moins un autre prêt et ne peut pas dépasser le montant des autres prêts de deux ans ou plus qui financent la même opération (code de la construction et de l’habitation, article L31-10-8, en vigueur depuis le 1er avril 2024). Voir le guide du prêt à taux zéro.
Ensuite, le prêt ne se débloque pas d’un coup : dans un CCMI avec plan, la banque ne peut payer directement les étapes du chantier qu’avec votre accord écrit à chaque échéance (voir comment se déroule le déblocage des fonds).
Prévoir les frais non financés
Pour un terrain à bâtir acheté à un particulier (un terrain vendu par un lotisseur ou un professionnel peut relever de la TVA, avec un autre calcul des droits), le tableau chiffre les frais de notaire sur un prix typique, avec le calcul du simulateur de frais de notaire : prix = médiane du prix au m² × surface médiane (arrondie à 10 m²) des ventes de terrains à bâtir de 2021 à 2025 dans le département, arrondi à 1 000 € (DVF, données de la DGFiP traitées par Etalab) ; frais au taux départemental de droit commun, sans débours, avec la table des droits applicable au 1er juin 2026 (voir la fiche Service-Public sur les frais de notaire).
| Département | Prix de terrain typique | Frais de notaire calculés |
|---|---|---|
| Somme (80) | 44 000 € | 3 672 € |
| Oise (60) | 75 000 € | 5 626 € |
| Pas-de-Calais (62) | 64 000 € | 5 198 € |
| Seine-Maritime (76) | 60 000 € | 4 903 € |
Ces montants dépendent du terrain réel : le prix d’un lot peut s’écarter beaucoup de la médiane, le taux peut être plus bas pour une première propriété destinée à la résidence principale, et le notaire confirme le régime de votre acte. Ils ne contiennent ni viabilisation, ni étude de sol, ni raccordements : aucune moyenne publique fiable n’existe pour ces coûts, il faut les faire chiffrer.
Exemple pédagogique fictif : un foyer dispose de 70 000 € d’épargne et veut en garder 15 000 € pour les dépenses courantes et les imprévus. Son apport mobilisable ne dépasse pas 55 000 €, avant les frais d’acte du terrain, le dépôt de garantie et les frais du prêt qu’il paie lui-même.
Conserver une réserve
Utiliser chaque euro disponible peut réduire le prêt demandé tout en fragilisant le chantier. Préservez une somme distincte pour le logement actuel, les dépenses de fin de chantier et un aléa que vous pouvez expliquer. Une hausse ultérieure du crédit n’est pas garantie : la banque doit réévaluer votre solvabilité avant une augmentation significative du montant de ce crédit après sa conclusion, sauf si elle était prévue dans l’évaluation initiale (code de la consommation, article L313-18, en vigueur depuis le 1er juillet 2016).
Comparez avec la banque plusieurs montages : apport plus élevé, somme conservée, durée ou programme différents. Le bon point de comparaison est la mensualité et la trésorerie du foyer après l’opération, pas seulement la baisse du capital emprunté. Le simulateur de capacité prend l’apport en compte dans l’enveloppe totale.
