Vérifier les conditions avant de calculer
Le texte applicable. L’article L31-10-2 du code de la construction et de l’habitation (en vigueur depuis le 1er avril 2024) réserve le PTZ du neuf aux logements situés dans un bâtiment collectif en zone de fort déséquilibre entre l’offre et la demande. L’article 90 de la loi de finances pour 2025 écarte cette condition de localisation pour les offres émises du premier jour du deuxième mois suivant la promulgation, soit le 1er avril 2025 d’après la date de promulgation du 14 février 2025, jusqu’au 31 décembre 2027. Les quotités propres à la maison individuelle viennent du décret du 29 mars 2025, qui a modifié l’article D31-10-9 (en vigueur depuis le 31 mars 2025). Le présent régime est prévu jusqu’au 31 décembre 2027 : une offre émise après cette date n’en bénéficie pas en l’état des textes, et une prolongation n’est pas acquise. Une nouvelle rédaction de l’article L31-10-2 s’applique en outre à partir du 1er janvier 2027 (ordonnance du 27 juillet 2026) : elle renvoie, pour les contrats d’accession à taux réduit de TVA, au code des impositions sur les biens et services ; pour une offre émise après cette date, faites vérifier les conditions par la banque. La présentation officielle des nouveautés du PTZ (publiée le 7 mars 2025) confirme ces dates. La fiche Service-Public sur le calcul du PTZ, vérifiée le 15 septembre 2026, donne les mêmes plafonds de ressources, plafonds de coût et limites de tranche que les textes ; voir aussi la fiche sur le PTZ pour un logement neuf.
Le primo-accédant. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre, ni acquis de droits réels sur celle-ci dans le cadre d’un bail réel solidaire (article L31-10-3, en vigueur depuis le 1er avril 2024). Sont dispensés, vous ou un occupant à titre principal : le titulaire d’une carte mobilité inclusion avec mention « invalidité », le bénéficiaire d’une pension d’invalidité de catégorie 2 ou 3, le bénéficiaire de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé ou de l’allocation aux adultes handicapés, et la victime d’une catastrophe qui a rendu sa résidence principale définitivement inhabitable. La fiche Service-Public ajoute le cas de la seule détention de l’usufruit ou de la nue-propriété.
Les ressources. Le montant retenu est le plus élevé de deux chiffres (article D31-10-3-2, en vigueur depuis le 29 décembre 2022) : la somme des revenus fiscaux de référence de l’avant-dernière année précédant l’offre des futurs occupants, ou le coût total de l’opération divisé par neuf. Ces ressources doivent être inférieures au plafond de la zone pour le nombre de personnes qui occuperont le logement (article D31-10-3-1, en vigueur depuis le 4 avril 2024) :
| Personnes | Zone A ou A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et plus | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
La zone. Elle se lit dans le zonage ABC du ministère du Logement ; la zone A bis compte comme zone A pour le PTZ. Pour une maison neuve, la zone ne conditionne plus l’accès au PTZ jusqu’en 2027, mais elle fixe les plafonds de ressources ci-dessus, la tranche et le coût retenu. Dans les quatre départements prioritaires du site, le zonage en vigueur (arrêté du 1er août 2014 modifié, dernière modification du 23 juin 2026) classe ainsi les communes :
| Département | Zone A ou A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | Communes |
|---|---|---|---|---|---|
| Somme (80) | 0 | 14 | 30 | 727 | 771 |
| Oise (60) | 17 | 91 | 167 | 405 | 680 |
| Pas-de-Calais (62) | 1 | 26 | 185 | 675 | 887 |
| Seine-Maritime (76) | 0 | 70 | 29 | 608 | 707 |
En Somme, Amiens et Abbeville sont en zone B1, comme Beauvais, Compiègne et Creil dans l’Oise ; Senlis est en zone A et Chantilly en zone A bis dans l’Oise ; Arras, Calais, Boulogne-sur-Mer, Béthune et Lens sont en zone B1 dans le Pas-de-Calais, dont Le Touquet-Paris-Plage est la seule commune en zone A ; Rouen, Le Havre, Dieppe et Elbeuf sont en zone B1 en Seine-Maritime. La zone C regroupe la majorité des communes de ces départements, de 60 % de celles de l’Oise à 94 % de celles de la Somme : un foyer de quatre personnes y dispose d’un plafond de 59 850 €, contre 72 450 € en zone B1. Vérifiez votre commune dans le simulateur officiel de zone et de projet.
L’opération. Selon la fiche Service-Public F10871, le PTZ finance la construction d’un logement en vue de sa première occupation ; l’ANIL le dit utilisable avec ou sans achat du terrain ; d’après la fiche Service-Public F10871, les travaux ne doivent pas commencer avant l’émission de l’offre de prêt. Si vous possédez déjà le terrain, faites confirmer par la banque s’il entre dans le coût de l’opération et à quelle valeur. Le coût total de l’opération, toutes taxes comprises selon la fiche F10871, inclut notamment le terrain, la viabilisation, l’assurance dommages-ouvrage et la taxe d’aménagement ; les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement du terrain à bâtir en sont exclus (ANIL, page à jour au 1er avril 2025). Le PTZ n’est jamais accordé seul : son montant ne peut pas dépasser celui des autres prêts de deux ans ou plus qui financent l’opération (article L31-10-8), ce qui suppose au moins un autre prêt ; aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêt ni intérêt intercalaire ne peut être perçu sur lui (article L31-10-2). Un seul PTZ est accordé par opération. D’après la fiche F10871, seuls les établissements ayant signé une convention avec l’État le distribuent, et chacun apprécie lui-même votre solvabilité : il n’est pas obligé de vous l’accorder.
L’occupation. La maison doit devenir votre résidence principale dans l’année suivant la déclaration d’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure, et rester habitée au moins huit mois par an, sauf exceptions prévues par le texte (force majeure, raisons de santé, contraintes professionnelles, départ à la retraite) (article D31-10-6, en vigueur depuis le 4 avril 2024). Pendant six ans après le versement du prêt, la location n’est admise qu’après certains événements (mobilité professionnelle d’au moins 50 km ou 1 h 30 de trajet, décès, divorce, dissolution d’un PACS, chômage de plus d’un an, invalidité), pour six ans au plus, avec un loyer et des ressources du locataire sous les plafonds du logement social et une déclaration au prêteur ; la location saisonnière ou meublée et la résidence secondaire sont interdites, et l’usage professionnel est limité à 15 % de la surface financée. Une vente dans les six ans suivant le versement oblige à rembourser le capital restant dû, sauf transfert du prêt vers une nouvelle résidence principale.
Quel pourcentage pour une maison individuelle neuve ?
Le PTZ ne finance qu’une quotité du coût retenu : 30 %, 20 %, 20 % ou 10 % selon la tranche de ressources pour une maison individuelle neuve (et non les 50 %, 40 %, 40 % et 20 % du logement en bâtiment collectif). La tranche, le coût plafonné, le montant maximal et le remboursement se calculent dans la page comprendre le montant et le remboursement du PTZ.
Exemple fictif : passer de la tranche au montant
Un foyer fictif de trois personnes veut construire à Amiens (zone B1) avec une offre émise en 2026. Son revenu fiscal de référence cumulé de 2024 est de 45 000 €.
- Opération à 600 000 €. Le coût divisé par neuf est de 66 667 €, supérieur au revenu fiscal : c’est ce montant qui est retenu. Il dépasse le plafond de 62 100 € de la zone B1 pour trois personnes : le foyer n’est pas éligible, quel que soit son revenu fiscal.
- Opération à 270 000 €. Le coût divisé par neuf est de 30 000 €, inférieur au revenu fiscal : 45 000 € sont retenus, sous le plafond de 62 100 €. Divisé par le coefficient familial de 1,8, il donne 25 000 €, soit la tranche 2 en zone B1 (jusqu’à 26 000 €). Le coût retenu est plafonné à 243 000 € pour trois personnes en zone B1, et la quotité de 20 % donne au plus 48 600 €.
Ce sont des plafonds théoriques, non une offre. Le simulateur du site refait ces calculs ; confrontez-le au simulateur officiel, puis demandez à la banque de vérifier les justificatifs.
Vérifier le remboursement avec le prêt principal
Le PTZ reste un capital à rembourser, sans intérêts. Son remboursement commence après un différé qui dépend de la tranche, de 10 ans à aucun, et le montant ne peut pas dépasser celui des autres prêts de deux ans ou plus qui financent l’opération (article L31-10-8 ; détail dans la page sur le montant et le remboursement). Avant de l’inscrire comme financement acquis, faites confirmer le montant et les échéances par l’établissement prêteur à partir de vos pièces.
Préparer une estimation utile
Rassemblez la commune, le nombre de futurs occupants, les avis d’imposition, le coût TTC de l’opération et les autres prêts envisagés. Si le terrain n’est pas choisi, comparez séparément les communes possibles : la zone et les plafonds peuvent modifier le résultat. Notez la date de l’offre de prêt, car une ancienne simulation peut suivre un barème différent.
Le PTZ est une source de financement, pas une réduction du prix de la maison. Inscrivez-le séparément du coût du projet et rapprochez-le du budget total estimé. Vous pouvez enregistrer votre projet et retrouver son récapitulatif avec les hypothèses à confirmer.
