Identifier les dates qui comptent
| Événement | Délai | Appui |
|---|---|---|
| Certificat d’urbanisme opérationnel, avant dépôt | 2 mois pour la mairie ; valable 18 mois | Fiche vérifiée le 2 juillet 2025 |
| Demande de pièces manquantes | 1 mois à compter du dépôt | Articles R423-38 et R423-39 |
| Réponse à cette demande | 3 mois ; sans réponse, rejet tacite de la demande | Article R*423-39 |
| Instruction, droit commun | 1 mois pour une déclaration préalable, 2 mois pour le permis d’une maison individuelle, 3 mois pour les autres permis | Article R*423-23 |
| Instruction, secteur protégé | 3 mois pour une maison individuelle | Majoration d’un mois, article R423-24 |
| Notification des majorations | Dans le mois du dépôt ; à défaut, les majorations ne s’appliquent pas | Articles R423-42 et R423-43 |
| Retrait par la mairie | 3 mois suivant la décision ; au-delà, seulement à la demande du bénéficiaire | Article L424-5 |
Les majorations du délai
Le délai de 2 mois est un point de départ. Selon la situation du terrain ou du projet, il augmente :
- d’un mois : autre législation à consulter, dérogation, périmètre d’un site patrimonial remarquable ou abords d’un monument historique (d’où les 3 mois en secteur protégé), avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers, participation du public (article R423-24, version du 17 avril 2026) ;
- de deux mois : consultation d’une commission ou dérogation soumise à avis (article R*423-25) ;
- 5 mois pour les projets soumis à autorisation au titre de la défense, pour les demandes déposées à compter du premier mois suivant la publication du décret n° 2026-674 (publié le 28 juillet 2026), soit fin août 2026 ; d’autres majorations plus longues existent (articles R423-26 à R423-37-3) ;
- en cas de désaccord entre la mairie et l’architecte des Bâtiments de France, saisine du préfet : l’article R*423-35, modifié le 29 juillet 2026, fixe l’autorité compétente et le délai supplémentaire.
La mairie notifie le délai applicable dans le mois du dépôt : retenez celui de votre récépissé. À défaut de notification dans ce mois, les majorations ne s’appliquent pas. Un dossier jugé incomplet suit une autre règle : la demande de pièces doit arriver dans le mois du dépôt, vous avez 3 mois pour y répondre, et le délai d’instruction court ensuite ; une demande tardive ou hors liste ne modifie pas le délai.
Le silence de la mairie : accord ou refus selon le cas
Dans la règle générale, l’absence de réponse à la fin du délai vaut permis (article R424-1). Sur simple demande, la mairie délivre alors un certificat de non-opposition, utile pour un prêt ou une assurance. Mais le silence vaut refus dans plusieurs cas, notamment (article R424-2) : projets soumis à autorisation au titre de la défense, sites classés ou réserves, immeuble inscrit au titre des monuments historiques, enquête publique ou participation électronique du public, cœur de parc national, dérogation aux règles d’accessibilité de l’article L111-4-1 du code de la construction et de l’habitation refusée. Il vaut aussi refus quand l’accord de l’architecte des Bâtiments de France est requis et que son avis est défavorable ou assorti de prescriptions (article R424-3), et pour tout projet soumis à évaluation environnementale (article R424-2-1, demandes déposées à compter du 31 décembre 2025). La liste complète figure aux articles R424-2 à R424-4 (article R*424-2, version du 17 avril 2026). Dans ces cas, aucun certificat ne vaut permis : attendez la décision écrite. Voir accord tacite.
Recours des tiers, recours gracieux, purge
Depuis la loi du 26 novembre 2025, le recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d’urbanisme doit être formé dans un mois, le silence de plus de 2 mois vaut rejet, et il ne prolonge pas le délai du recours devant le juge (article L600-12-2, en vigueur depuis le 28 novembre 2025 pour les décisions prises à partir de cette date ; selon les commentaires de la décision du Conseil constitutionnel n° 2025-896 DC, un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision antérieure conserve son effet sur le délai du juge). Le recours devant le juge court 2 mois à partir du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain (article R*600-2) ; tout recours, administratif ou contentieux, doit être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire dans les 15 jours francs du dépôt (Service-Public, fiche affichage vérifiée le 25 février 2026). Aucune action en annulation n’est plus recevable 6 mois après l’achèvement des travaux (article R*600-3) : c’est un plafond, non un délai qui remplacerait l’affichage. La preuve de l’affichage (début, continuité, lisibilité) incombe au bénéficiaire.
Pour une condition suspensive de « permis purgé de tout recours », les éléments à réunir sont donc : la date de l’arrêté, 3 mois de retrait possible, 2 mois d’affichage continu prouvé (constat de commissaire de justice conseillé) et l’absence de recours notifié. La rédaction de la clause se fait avec le notaire.
Exemple de calendrier
Exemple fictif, pour montrer l’arithmétique. Un dossier de maison individuelle est déposé le 2 mars. Le 28 mars, la mairie demande un plan manquant (dans le mois du dépôt : la demande est régulière). Vous répondez le 15 avril avec le dossier complet : l’instruction court 2 mois à partir de cette date, soit jusqu’au 15 juin. Votre calendrier de chantier doit partir du 15 juin, pas du 2 mai.
Prévoir deux calendriers distincts
Le premier suit l’instruction : pièces, notifications et échéance de réponse. Le second suit le projet : financement, achat du terrain, affichage, assurances, études et disponibilité des entreprises. Pour les raccordements, Enedis annonce un délai minimal de 2 mois si un coffret existe déjà en limite de terrain, de 3 mois pour un branchement avec création du coffret et de 6 mois en cas d’extension du réseau, sous réserve de démarches et de travaux compatibles (page consultée le 10 novembre 2026, Enedis) : demandez-le dès l’autorisation obtenue (viabilisation).
Validité, prolongation et suspension
Le permis est valable 3 ans à compter de la notification : date de première présentation du recommandé, ou lendemain de l’envoi si la notification est électronique. L’exemple de la fiche : un arrêté présenté le 22 juillet 2024 est valable jusqu’au 22 juillet 2027 ; notifié par voie électronique le 22 juillet 2024, il l’est jusqu’au 23 juillet 2027. Le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans les 3 ans ou s’ils sont interrompus plus d’un an ; le délai est suspendu pendant un recours contentieux, jusqu’à une décision irrévocable (articles R424-17 à R424-19). Deux prolongations d’un an sont possibles si les règles d’urbanisme et les servitudes n’ont pas évolué de façon défavorable au projet : la demande doit être faite 2 mois au moins avant la fin de validité, et la mairie a 2 mois pour répondre ; son silence vaut accord (article R*424-21 ; Service-Public, fiche vérifiée le 23 juillet 2025).
Si vous achetez un terrain avec un permis déjà délivré : les autorisations délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 ont une validité de 5 ans, non prolongeable à l’issue de ces 5 ans ; celles délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 ont une validité de 4 ans, à condition d’être encore valides le 27 mai 2025 (décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 ; fiche Service-Public sur la validité, vérifiée le 23 juillet 2025). Pour ces derniers, la fiche ne dit pas si une prorogation reste possible : interrogez la mairie.
Ce que les textes de 2025 et 2026 ont changé
| Texte | Effet pour un permis de maison |
|---|---|
| Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, article 26 (L600-12-2) | Recours gracieux dans le mois, sans effet sur le délai du juge, depuis le 28/11/2025 |
| Décret n° 2025-1402 du 29 décembre 2025 | Silence = rejet pour les projets soumis à évaluation environnementale, demandes déposées depuis le 31/12/2025 |
| Décret n° 2026-275 du 15 avril 2026 | Modifie l’article R423-24 (majorations d’un mois), en vigueur le 17/04/2026 |
| Décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026, articles 10, 11 et 13 | Plus d’exemplaire sur support dématérialisé à joindre au dossier papier (demandes déposées à compter du deuxième mois suivant la publication, soit fin septembre 2026) ; 5 mois pour les projets soumis à autorisation au titre de la défense (premier mois suivant la publication) ; modification de l’autorité compétente en cas de désaccord avec l’architecte des Bâtiments de France (R*423-35) |
Rapprocher les échéances de vos engagements
Relisez les délais de la promesse de vente : la fiche sur la promesse d’un terrain isolé cite en exemple 2 mois pour l’obtention d’un permis, durée courte au regard des majorations ci-dessus (Service-Public, vérifiée le 24 juin 2025). Selon la fiche Service-Public sur la promesse d’un terrain isolé, une promesse de plus de 18 mois signée par une personne physique doit être faite par acte authentique et comporter une indemnité d’immobilisation (article L290-1 du code de la construction et de l’habitation) ; demandez au notaire si la règle s’applique à votre compromis. Si le calendrier devient incompatible, traitez la question avec le notaire avant l’échéance de l’engagement : une demande de permis en cours ne prolonge pas automatiquement les accords, et la promesse peut prévoir une prolongation ou être prolongée par avenant. Voir aussi le guide sur le permis de construire.
