Partir d’une mensualité supportable
Les limites viennent d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), adressée aux banques et aux sociétés de financement, et non d’une loi qui s’imposerait à vous. Les établissements doivent l’appliquer à chaque crédit immobilier dont le premier déblocage a eu lieu à partir du 1er janvier 2022, hors prêts relais, renégociations, rachats de prêts et regroupements de crédits ; le contrôle revient à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Le texte est celui de la décision du 29 septembre 2021, modifiée le 29 juin 2023 et le 18 décembre 2023. Voir aussi la page du site du HCSF consacrée à la mesure.
| Règle | Contenu | Précision utile pour une construction |
|---|---|---|
| Taux d’effort | 35 % au plus : charges annuelles d’emprunt de toutes vos dettes ÷ revenu annuel net avant impôt, hors revenus exceptionnels | Le calcul retient les charges annuelles les plus élevées de la période d’amortissement |
| Durée | 25 ans au plus à l’octroi | Un différé d’amortissement est toléré pour un contrat de construction de maison individuelle (CCMI, avec ou sans fourniture de plan), une vente en l’état futur d’achèvement ou un contrat de promotion : durée totale de 27 ans au plus, dont 25 ans d’amortissement au plus |
| Marge de flexibilité | Une banque peut déroger à ces critères pour 20 % au plus de sa production trimestrielle de crédits | Au moins 70 % de cette marge est réservée aux achats de résidence principale, dont au moins 30 % de la marge totale aux primo-accédants ; le reste est d’usage libre |
La tolérance de 27 ans vise les contrats cités : elle ne couvre pas, d’après le texte, une construction confiée à des entreprises par marchés séparés. La marge de flexibilité est gérée par chaque banque : elle ne vous donne aucun droit à une dérogation. Faites préciser à votre banque comment elle compte vos autres crédits et les revenus de chaque emprunteur.
Les charges d’emprunt s’entendent du montant total que vous devez au titre du crédit ; les banques y incluent l’assurance exigée. Votre banque applique sa propre méthode : demandez-lui le taux d’effort retenu, en euros, pour la mensualité la plus élevée.
Transformer la mensualité en capital
Le capital correspondant à une mensualité dépend du taux, de la durée et des frais intégrés au prêt. Le tableau applique le calcul du simulateur de capacité à des hypothèses écrites : 4 000 € de revenus nets mensuels, un taux de 3,30 % (relevé de la Banque de France pour juillet 2026), aucune assurance (aucun taux n’est renseigné : le capital réel est donc plus bas), aucun frais ; les capitaux sont arrondis au millier inférieur. Le seuil de 30 % n’est pas une règle : c’est une marge de prudence.
| Hypothèse | Mensualité maximale | Capital possible |
|---|---|---|
| 25 ans, aucun autre crédit, taux d’effort de 35 % | 1 400 € | 285 000 € |
| 25 ans, aucun autre crédit, taux d’effort de 30 % | 1 200 € | 244 000 € |
| 20 ans, aucun autre crédit, taux d’effort de 35 % | 1 400 € | 245 000 € |
| 25 ans, 300 € de crédits en cours, taux d’effort de 35 % | 1 100 € | 224 000 € |
Raccourcir la durée de 25 à 20 ans réduit le capital possible d’environ 40 000 € à mensualité égale. Un autre crédit de 300 € par mois retire environ 61 000 € de capacité. Ces chiffres sont des exemples sans assurance.
Le taux se lit à la source : la Banque de France publie chaque mois le taux moyen des crédits nouveaux à l’habitat hors renégociations, hors frais et assurance. Il s’élevait à 3,32 % pour les particuliers en septembre 2026 (donnée provisoire, publication du 5 novembre 2026). C’est une moyenne de toutes durées et de tous profils, pas une offre : votre taux dépendra de votre dossier, de la durée et du moment.
Tester le projet complet
Additionnez l’apport disponible et les prêts envisagés, puis rapprochez cette somme du terrain, de la construction, des frais, des travaux hors contrat et des dépenses de chantier. Le résultat doit financer le projet terminé sans consommer l’épargne que vous avez décidé de garder. Le budget maison et terrain donne des repères pour chaque poste.
Un prêt aidé comme le prêt à taux zéro s’ajoute au prêt principal sans le remplacer. Demandez à la banque comment elle compte ses remboursements, y compris ceux qui commencent après un différé, dans votre taux d’effort.
Préparer les informations à faire confirmer par la banque
Rassemblez revenus, charges régulières, prêts en cours, apport disponible et documents du projet. Gardez une réserve séparée de l’apport mobilisé. Les hypothèses doivent correspondre à votre situation et aux pièces présentes, non à un revenu espéré après l’emménagement.
Testez plusieurs hypothèses de montant, durée, taux et assurance dans l’outil de capacité. Un résultat de simulation prépare un échange ; il ne constitue pas un accord de crédit. Notez les hypothèses de chaque essai afin de comprendre ce qui modifie le résultat.
Rapprochez enfin le financement envisagé du budget maison et terrain. Si l’enveloppe ne couvre pas le projet terminé, retravaillez le programme avant de présenter un montant ferme aux constructeurs.
Séparer remboursement et budget de vie
À 4 000 € de revenus et 1 400 € de charges de crédit, il reste arithmétiquement 2 600 € avant les autres dépenses du foyer. Ce solde n’est pas de l’épargne disponible : transport, alimentation, enfants, énergie et autres charges restent à payer.
Préparez deux colonnes : dépenses mensuelles après emménagement et dépenses pendant le chantier. Dans la seconde, inscrivez le logement actuel et les échéances de financement correspondant réellement au déblocage des fonds. Faites confirmer leur calendrier par la banque. Le montant supportable après livraison peut ne pas couvrir une période de cumul plus coûteuse.
