Ce que dit la loi
Le texte de L231-11, dans sa version en vigueur, procède par étapes.
- Principe. La révision se calcule uniquement d’après un indice national du bâtiment tous corps d’état, publié par l’autorité administrative. C’est l’index BT 01, publié chaque mois au Journal officiel par le ministre chargé de l’économie (article R231-6).
- Information et formalisme. Les modalités doivent être portées à votre connaissance avant la signature par la personne qui se charge de la construction, reproduites dans le contrat, et le contrat doit porter, paraphée par vous, une clause par laquelle vous reconnaissez en avoir été informé. La méthode choisie d’un commun accord doit figurer au contrat.
- Sanction. À défaut de ces mentions, le prix figurant au contrat n’est pas révisable.
- Base de calcul. L’indice de base est le dernier indice publié au jour de la signature ; la variation compare cet indice au dernier indice publié avant la date de chaque paiement, ou avant la date de l’article L231-12, selon le choix des parties.
Les deux méthodes
| Méthode | Comment la variation s’applique | À relever dans le contrat |
|---|---|---|
| a) Révision à une date de référence | Variation de l’indice entre la signature et la date de l’article L231-12 ; le prix ainsi révisé ne peut plus varier après cette date | Indice de base, date de référence, prix concerné |
| b) Révision sur chaque paiement | Révision à chaque paiement, dans une limite exprimée en pourcentage de la variation de l’indice entre la signature et la date de livraison prévue ; aucune révision au-delà de neuf mois après la date de l’article L231-12 lorsque la livraison est prévue après ce délai | Indice avant chaque paiement, limite de la variation, date de livraison prévue |
La limite de la méthode b) doit être comprise entre 60 % et 80 % de la variation de l’indice (L231-11, septième alinéa) ; le décret la fixe à 70 % (R231-6, dernier alinéa). Concrètement, la révision ne répercute sur chaque paiement que 70 % de la variation de l’indice mesurée entre la signature et la date de livraison prévue. Cette limite ne concerne que la méthode b) ; la méthode a) n’en comporte pas.
La date de l’article L231-12
L’article L231-12, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2016, fixe la date mentionnée aux deux méthodes (date de figement du prix pour la méthode a), point de départ des neuf mois de la méthode b)) : elle intervient un mois après la plus tardive de deux dates, d’une part celle où les autorisations administratives nécessaires ont été obtenues, expressément ou tacitement, d’autre part celle où s’est réalisée la condition suspensive du prêt mentionnée aux articles L313-41 et L313-42 du code de la consommation. Concrètement, plus le permis et le prêt tardent, plus l’indice peut bouger avant que le prix soit figé : demandez que ces deux dates soient écrites, ou la règle de calcul de la date.
Quatre questions à poser avant de signer
- Le contrat prévoit-il une révision ? Sinon, le prix est ferme : aucune hausse d’indice ne peut vous être opposée sur ce fondement.
- Quelle méthode, a) ou b) ? La méthode a) fige le prix à une date ; la méthode b) laisse le prix bouger à chaque paiement jusqu’à la livraison prévue (dans la limite de neuf mois après la date de L231-12 si la livraison est plus tardive). Un chantier long expose davantage à la seconde.
- Quelle est la date de référence, et que se passe-t-il si le permis ou le prêt tarde ? La date glisse avec eux.
- Où est la clause paraphée, et l’avez-vous reçue avant la signature ? L’article L231-11 exige l’information préalable et la clause paraphée par vous ; sans elles, le prix n’est pas révisable.
L’ANIL recommande de prévoir dans son budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ; voyez le budget complet.
Contrat sans fourniture de plan
L’article L232-1 prévoit, pour le contrat sans plan, un prix ferme et définitif, révisable dans les conditions et limites convenues. L’article L232-2 ne rend pas L231-11 applicable à ce contrat : aucun indice n’est imposé par la loi, ni la limite de 70 %. Si une révision est prévue, faites écrire la formule, l’indice et ses dates dans le contrat.
Demander un calcul reproductible
Utilisez les valeurs du BT 01, publié chaque mois au Journal officiel, qui correspondent aux dates de la clause plutôt qu’un pourcentage général vu dans une brochure. Demandez la copie de la clause paraphée, le prix de base, les valeurs retenues et leurs mois de publication, et le calcul intermédiaire. Vérifiez que la même base et la même méthode servent pour tous les appels, et que chaque appel de fonds révisé reste dans les plafonds de l’échéancier : voyez les appels de fonds.
En cas d’écart, gardez le décompte et faites-le relire, avec le contrat complet, par l’ADIL ou un juriste avant de payer ou de contester. Un avenant ne remplace pas le calcul prévu par la clause, et une indexation ne justifie pas une prestation nouvelle.
