Commencer par l’explorateur
Dans l’explorateur public des valeurs foncières, recherchez le secteur puis examinez date, nature et composition des ventes. La DGFiP décrit le jeu de données, sa couverture et les mises à jour. Une recherche vide ne prouve pas qu’aucune vente n’a eu lieu.
Notez la date de consultation avec vos références. Des transactions peuvent apparaître lors d’une mise à jour ultérieure, y compris pour une période déjà consultée.
Éviter le double comptage
Dans les fichiers détaillés, plusieurs lignes peuvent correspondre à une même opération. Ne les comptez pas comme autant de ventes et n’additionnez pas une valeur répétée.
Exemple entièrement fictif : une vente à 100 000 € porte sur deux parcelles, de 400 et 100 m². Si cette composition est bien confirmée et qu’aucun autre bien n’est compris, le ratio sur l’ensemble est de 200 €/m². Utiliser seulement les 400 m² donnerait 250 €/m² ; compter le prix deux fois donnerait un total tout aussi erroné.
Distinguer prix connu et terrain comparable
DVF ne remplace pas le dossier d’urbanisme, les limites, les servitudes ou les études du sol. Le Géoportail de l’urbanisme permet de consulter les documents disponibles ; faites confirmer ceux qui s’appliquent au projet.
L’ANIL précise les vérifications de desserte et de terrain. Deux ventes voisines peuvent avoir des possibilités d’usage et des coûts de préparation très différents.
Tenir un tableau court
Pour chaque opération retenue, notez : date, biens compris, valeur, surface utilisée, source et raison de la comparaison. Classez à part les ventes mixtes ou mal comprises.
Si les références pertinentes sont rares, élargissez prudemment période ou secteur en conservant les différences. Évitez une moyenne présentée comme précise lorsque les opérations ne sont pas comparables.
Respectez enfin les conditions de réutilisation publiées par la DGFiP, notamment celles relatives aux données personnelles. Le guide estimer un terrain permet de passer de cette sélection à une discussion argumentée sur le prix.
