La dommages-ouvrage et la décennale des entreprises ne couvrent pas le même risque. Une troisième police entre en jeu dès que vous n'êtes plus un simple maître d'ouvrage : l'assurance de responsabilité décennale du constructeur non réalisateur, souvent appelée CNR. Elle concerne notamment le vendeur d'un immeuble à construire, le promoteur, et parfois le particulier qui organise lui-même le chantier par lots séparés. Ce guide complète les pages dommages-ouvrage et décennale : il sert à décider si vous avez besoin d'une CNR, pas à chiffrer une prime.
Trois polices, trois rôles
Chaque entreprise qui construit souscrit sa décennale. Vous, maître d'ouvrage, souscrivez la dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. La CNR n'est due que si vous êtes vous-même un « constructeur » au sens de la loi, sans exécuter les travaux de vos mains.
Qui est constructeur au sens de la loi ?
Le Code civil (art. 1792-1) répute constructeur l'architecte, l'entrepreneur, le technicien ou toute autre personne liée au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, ainsi que toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a fait construire. Un CCMI vous place du côté maître d'ouvrage : c'est le constructeur qui porte la décennale et la garantie de livraison. Hors CCMI, le montage change : si vous vendez la maison, si vous signez un contrat de promotion, ou si vous dirigez vous-même plusieurs lots, la qualification de constructeur peut vous atteindre.
CNR, décennale des entreprises et dommages-ouvrage
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| Police | Qui la souscrit | À quoi elle sert |
|---|---|---|
| Décennale de l'entreprise | Chaque constructeur, architecte, maître d'œuvre, bureau d'études | Réparer les désordres de solidité ou d'habitabilité pendant dix ans après réception |
| CNR | Le constructeur qui ne réalise pas lui-même les travaux | La même responsabilité décennale, pour celui qui fait construire ou qui vend l'ouvrage |
| Dommages-ouvrage | Le maître d'ouvrage, avant l'ouverture du chantier | Préfinancer les réparations sans attendre de désigner le responsable |
L'ANIL rappelle que tout constructeur doit justifier d'une assurance décennale, avec une attestation conforme au modèle type jointe aux devis et factures. Service Public (fiche dommages-ouvrage) impose au maître d'ouvrage de souscrire la DO avant l'ouverture du chantier. La CNR n'est pas un doublon de la DO : l'une répond de votre responsabilité, l'autre vous indemnise vite.
Quand un particulier doit-il s'en préoccuper ?
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| Montage | CNR côté particulier ? | Point de vigilance |
|---|---|---|
| CCMI avec ou sans fourniture de plan | En principe non : le constructeur est l'assuré décennal | Vérifier l'attestation nominative et la garantie de livraison |
| Lots séparés + maître d'œuvre | Pas automatique, mais le maître d'œuvre a sa décennale | Chaque lot doit produire une attestation visant le chantier |
| Auto-construction organisée, vente prévue, promotion | La CNR peut devenir nécessaire | Faire qualifier le montage par l'assureur, le notaire ou l'ADIL avant le premier contrat |
Un particulier qui fait construire pour s'y loger ou loger sa famille n'encourt pas les sanctions pénales prévues en cas de défaut d'assurance obligatoire (six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende pour les professionnels, Service Public). L'absence de police reste un risque civil : en cas de revente dans les dix ans, le vendeur peut rester tenu des désordres décennaux. Ne transformez pas cette exemption pénale en économie de chantier.
Que vérifier avant d'ouvrir le chantier
Demandez à chaque intervenant une attestation décennale nominative, pour le chantier, la période et l'activité réellement exercées. Contrôlez l'identité SIREN de l'entité qui signera, pas seulement la marque. Si aucun assureur n'accepte de vous couvrir, Service Public indique que le maître d'ouvrage peut saisir le Bureau central de tarification, qui impose un tarif à l'assureur choisi. La DO, elle, se souscrit avant le premier coup de pioche : la plupart des assureurs refusent un contrat une fois les travaux commencés.
Pas de tarif inventé
Le coût d'une CNR dépend du montage, du coût de l'ouvrage et de l'assureur. Aucun barème public unique n'existe : comparez des propositions écrites sur le même descriptif, et conservez la DO dans le plan de financement même si vous construisez pour vous-même.
Lier assurances, devis et territoire
La police ne remplace pas le contrat. Un CCMI reste le cadre le plus protecteur pour une maison individuelle : prix, délai, garantie de livraison. Si vous restez en lots séparés, budgétez CNR, DO, coordination et aléas avant de comparer des devis. Vérifiez l'entreprise qui signera, puis demandez des offres sur le même périmètre.