La capacité d'emprunt ne se résume pas au prix de la maison. Pour construire, la banque regarde le coût total de l'opération : terrain, construction, frais de notaire, raccordements, taxes, assurance emprunteur et marge de sécurité.
Partir de la mensualité soutenable
Calculez d'abord une mensualité assurance comprise compatible avec vos revenus et votre reste à vivre. Les banques utilisent une logique de taux d'effort, mais elles regardent aussi la stabilité des revenus, les charges existantes, l'apport et le comportement bancaire.
Reconstituer le budget total
| Poste | À intégrer |
|---|---|
| Terrain | Prix d'achat + frais de notaire + éventuels frais d'agence. |
| Construction | Prix CCMI + options + travaux réservés réellement chiffrés. |
| Frais techniques | Étude de sol, raccordements, VRD, taxe d'aménagement, assurance dommages-ouvrage. |
| Marge | Provision pour aléas et finitions non incluses. |
Le piège classique
Signer un CCMI sur la base du prix de construction seul, puis découvrir que le terrain, les taxes et les raccordements sortent du budget finançable.
Tester plusieurs scénarios
Simulez au moins trois variantes : surface cible, surface réduite, terrain moins cher. Une baisse de surface de 10 à 15 m² ou un terrain plus sobre peut rendre le dossier finançable sans dégrader les garanties.