Toutes les aides à la construction en 2026

En 2026, construire une maison neuve donne accès à plusieurs dispositifs cumulables : le prêt à taux zéro (PTZ), de nouveau ouvert aux maisons individuelles neuves dans toutes les zones depuis avril 2025 ; le prêt d'accession sociale (PAS), qui peut financer jusqu'à 100 % de l'opération à taux plafonné ; le prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 % pour les salariés du privé) ; et l'exonération de taxe foncière de 2 ans pour toute construction neuve. À cela s'ajoutent, selon les cas, une TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU/QPV, le prêt épargne logement (PEL/CEL) et des aides locales (région, département, EPCI). Aucune de ces aides n'est versée automatiquement : chacune répond à des conditions de revenus, de primo-accession ou de délai de déclaration qu'il faut anticiper dès le plan de financement, avant la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le PTZ : de nouveau ouvert à la maison neuve, mais avec des quotités réduites

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro finance à nouveau la construction de maisons individuelles neuves sur l'ensemble du territoire (zones A bis, A, B1, B2 et C), et le dispositif est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. Il est réservé aux primo-accédants — vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt — et soumis à des plafonds de revenus calculés sur le revenu fiscal de référence N-2 (donc le RFR 2024 pour une demande déposée en 2026), divisé par un coefficient familial puis comparé au barème de votre zone.

Le point que beaucoup de sites oublient de préciser : en maison individuelle, les quotités finançables sont plus faibles qu'en collectif. Comptez un ordre de grandeur de 30/20/20/10 % du coût retenu selon votre tranche de revenus (T1 à T4), contre 50/40/40/20 % en logement collectif. Le PTZ ne couvre donc qu'une partie du projet : il vient compléter un prêt principal, jamais le remplacer. Pour estimer ce que vous pouvez obtenir, notre simulateur PTZ et notre calculateur de capacité d'emprunt vous donnent une fourchette réaliste avant de consulter une banque.

PAS et prêt Action Logement : le socle du financement

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt conventionné par l'État, accessible sous plafonds de revenus (RFR N-2, zone, composition du foyer). Son intérêt : il peut financer jusqu'à 100 % de l'opération — terrain, construction, certaines taxes et frais — avec des frais de dossier réduits, des frais de garantie plafonnés et l'accès au Fonds de garantie de l'accession sociale (FGAS). Ses taux sont plafonnés ; à titre indicatif pour 2026, on évoque des plafonds autour de 3,1 à 3,2 % selon la durée, mais le taux réel dépend de votre banque. Attention : l'APL accession n'est plus ouverte aux nouvelles demandes depuis février 2018.

Le prêt Action Logement (ex-1 % logement) s'adresse aux salariés d'une entreprise privée de 10 salariés et plus : jusqu'à 30 000 € à 1 % hors assurance, pour une résidence principale respectant la RE2020. Il se cumule avec le PTZ, le PAS ou un prêt conventionné. Demandez à votre employeur ou à votre service RH si l'entreprise cotise : c'est l'une des aides les plus avantageuses et les plus sous-utilisées.

L'exonération de taxe foncière : 2 ans, mais sous conditions strictes

Toute construction neuve bénéficie d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant les deux années qui suivent l'achèvement des travaux. Mais deux pièges sont rarement expliqués. D'abord, le délai : vous devez déclarer l'achèvement auprès du centre des impôts fonciers dans les 90 jours (formulaire de déclaration modèle H1 pour une maison). Passé ce délai, l'exonération de deux ans est perdue. Ensuite, la modulation communale : par délibération, la commune ou l'EPCI peut supprimer la part qui lui revient ou la réduire à un taux compris entre 40 % et 90 %. L'exonération n'est donc pas toujours totale.

À noter aussi : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) n'est jamais exonérée — vous pouvez recevoir un avis ne portant que sur elle. Distincte de la taxe foncière, la taxe d'aménagement reste due lors du dépôt du permis de construire et représente un poste à intégrer dès le budget. Notre estimateur de budget de construction vous aide à ne pas oublier ces frais annexes.

TVA réduite, PEL et aides locales : les leviers complémentaires

Si vous construisez dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou dans une zone ANRU (ou sa bande des 300 mètres), vous pouvez sous conditions de ressources bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 % au lieu de 20 % — une économie majeure, sous réserve de conserver le bien en résidence principale plusieurs années. Le plan épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL) ouvrent droit à un prêt épargne logement cumulable avec les dispositifs ci-dessus.

Enfin, n'oubliez pas les aides locales : certaines régions, départements, intercommunalités et communes proposent des PTZ complémentaires, des subventions à l'accession ou des bonifications. Elles ne sont pas centralisées — renseignez-vous auprès de votre ADIL et de votre mairie. Important : MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ concernent la rénovation et ne s'appliquent pas à une construction neuve, contrairement à ce que laissent croire certaines pages génériques.